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上訴人云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)公司）與被上訴人云南名軒餐飲管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱名軒餐飲公司）、張曉翔房屋租賃合同糾紛一案，不服云南省昆明市中級(jí)人民法院本院（2017）云01民初522號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院于2019年2月12日立案后，依法組成合議庭于2019年5月5日公開開庭審理了本案。上訴人房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人畢志榮、楊連位，被上訴人名軒餐飲公司的委托訴訟代理人王影、朱海嬰到庭參加了訴訟。被上訴人張曉翔經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：1、維持原判第一、二、三項(xiàng)及案件受理費(fèi)的判決；2、撤銷原判第四項(xiàng)；3、改判由名軒餐飲公司按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付逾期支付租金造成的利息損失，計(jì)算至付清所有房租之日，暫計(jì)算至2017年2月28日的損失為1660739.57元；4、改判張曉翔對(duì)名軒餐飲公司拖欠租金及損失承擔(dān)連帶責(zé)任；5、由名軒餐飲公司、張曉翔承擔(dān)本案一、二審案件受理費(fèi)。事實(shí)及理由：張曉翔存在濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害債權(quán)人利益的行為，張曉翔明確名軒餐飲公司拖欠的租金由其承擔(dān)，張曉翔應(yīng)對(duì)名軒餐飲公司拖欠的租金承擔(dān)連帶責(zé)任。張曉翔在2016年4月22日實(shí)施股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，占有名軒餐飲公司90%的股權(quán)，為公司的法定代表人及實(shí)際控制人。張曉翔在股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，對(duì)名軒餐飲公司拖欠的租金是明知的。張曉翔將名軒餐飲公司90%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甘斯芬，其目的是為了利用公司法人獨(dú)立的地位及股東的有限責(zé)任惡意逃避債務(wù)。甘斯芬為張曉翔的母親，在工商登記資料中無證據(jù)證實(shí)甘斯芬支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，張曉翔將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甘斯芬后，仍然控制和實(shí)際經(jīng)營(yíng)名軒餐飲公司，張曉翔與名軒餐飲公司的存在資產(chǎn)混同的情形，自2012年10月1日至2013年9月30日期間，名軒餐飲公司所支付的租金一半是以張曉翔名義支付。本案租賃合同糾紛與張曉翔濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任逃避債務(wù),兩個(gè)法律關(guān)系應(yīng)合并審理。名軒餐飲公司、張曉翔拖欠租金四、五年之久，按當(dāng)年租金10%計(jì)算違約金不足予彌補(bǔ)房地產(chǎn)公司的損失，房地產(chǎn)公司主張按中國(guó)人民銀行貸款利率計(jì)算逾期付款的損失不違反法律規(guī)定，應(yīng)予支持。 名軒餐飲公司口頭答辯稱：名軒餐飲公司已承擔(dān)10%的違約責(zé)任，房地產(chǎn)公司主張逾期付款的損失屬于重復(fù)主張。本案涉及雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，《公司法》第20條確認(rèn)的是公司股東濫用法人地位給債權(quán)人造成的損害是承擔(dān)連帶責(zé)任。確認(rèn)債權(quán)債務(wù)與股東濫用法人地位不應(yīng)一并審理，一審法院處理方式符合法律規(guī)定。請(qǐng)求駁回房地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求。 張曉翔未到庭未作答辯。 房地產(chǎn)公司向原審法院提出訴訟請(qǐng)求:1、判令解除房地產(chǎn)公司與名軒餐飲公司于2012年6月19日簽訂的《房屋租賃合同》，名軒餐飲公司將承租的房屋交還給房地產(chǎn)公司；2、判令名軒餐飲公司按合同約定支付拖欠的房屋租金，租金計(jì)算至名軒餐飲公司實(shí)際將租賃房屋交還之日止，暫計(jì)算至2017年2月28日止的租金為15726080元；3、判令名軒餐飲公司支付違約金1572608元；4、判令名軒餐飲公司按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付逾期支付租金造成的損失，損失計(jì)算至付清所有房租之日，暫計(jì)算至2017年2月28日止的損失為1660739.57元；5、判令名軒餐飲公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。 原審法院確認(rèn)的案件事實(shí)如下：2012年6月19日，房地產(chǎn)公司與名軒餐飲公司簽訂《房屋租賃合同》，約定由房地產(chǎn)公司將位于云南省昆明市五華區(qū)滇緬大道2743號(hào)景秀西苑小區(qū)共計(jì)建筑面積12286余平方米的商鋪出租給名軒餐飲公司；合同約定的租賃期限均為6年，自2012年10月1日起至2018年12月31日止；租金為第一年按20元／月／平方米計(jì)算，以后每年按上一年的租賃標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上每平方米遞增5元。租金支付時(shí)間為：第一年租金分兩次支付，2012年7月31日前，名軒餐飲公司向房地產(chǎn)公司支付第一次租金1474320元，2013年5月1日前，名軒餐飲公司向房地產(chǎn)公司支付第二次租金1474320元；第二年租金分兩次支付，2013年10月1日前，名軒餐飲公司向房地產(chǎn)公司支付第一次租金1842900元，2014年5月1日前，名軒餐飲公司向房地產(chǎn)公司支付第二次租金1842900元；第三年租金支付，2014年10月1日前，名軒餐飲公司向房地產(chǎn)公司支付租金4422960元；第四年租金支付，2015年10月1日前，名軒餐飲公司向房地產(chǎn)公司支付租金5160120元；第五年租金支付，2016年10月1日前，名軒餐飲公司向房地產(chǎn)公司支付租金5897280元；第六年租金支付，2017年10月1日前，名軒餐飲公司向房地產(chǎn)公司支付租金6634440元。名軒餐飲公司于2013年1月24日、6月17日分兩次支付第一年租金2948640元。其中2013年6月17日的轉(zhuǎn)款系從張曉翔的賬戶轉(zhuǎn)出。 名軒餐飲公司于2015年12月29日、2016年1月21日、2016年2月1日、2016年7月4日出具《關(guān)于景秀西苑商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況的反映與請(qǐng)求》，希望與房地產(chǎn)公司協(xié)商調(diào)整租金水平及租金漲幅率并延長(zhǎng)租賃期限，并對(duì)欠付租金的支付期限作出承諾。2016年9月28日，房地產(chǎn)公司出具《關(guān)于對(duì)景秀西苑小區(qū)商鋪拖欠租金的催告函》要求名軒餐飲公司于2016年10月15日前將所欠租金支付完畢。張曉翔代表名軒餐飲公司于2016年9月30日簽收了該催告函，并出具了《欠款催收回執(zhí)函》，該《欠款催收回執(zhí)函》載明:截止2016年9月30日，名軒餐飲公司拖欠房地產(chǎn)公司景秀西苑小區(qū)商鋪?zhàn)饨鹂偨痤~為13644720元。2017年10月19日，房地產(chǎn)公司在公證處的見證下向名軒餐飲公司送達(dá)《關(guān)于解除景秀西苑小區(qū)房屋租賃合同通知書》，并在該小區(qū)商鋪粘貼《關(guān)于景秀西苑小區(qū)相關(guān)租賃房屋的通告》。 另，名軒餐飲公司的法定代表人于2016年4月22日由張曉翔變更為甘斯芬。張曉翔的戶籍地址與甘斯芬的戶籍地址一致，戶主均為張嘉麟。 原審法院認(rèn)為，房地產(chǎn)公司與名軒餐飲公司簽訂《房屋租賃合同》，約定“如乙方逾期支付房屋租金的，延期支付房屋租賃費(fèi)用超過30日，本合同自動(dòng)解除，房地產(chǎn)公司有權(quán)追討剩余租金”，現(xiàn)名軒餐飲公司未支付租金已遠(yuǎn)超30日，故房地產(chǎn)公司有權(quán)要求解除《房屋租賃合同》，2017年10月19日，房地產(chǎn)公司在公證處的見證下向名軒餐飲公司送達(dá)《關(guān)于解除景秀西苑小區(qū)房屋租賃合同通知書》，故《房屋租賃合同》已于2017年10月19日解除，房地產(chǎn)公司再行訴請(qǐng)解除合同已無必要，故不再支持。名軒餐飲公司應(yīng)當(dāng)將承租的房屋返還給房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)公司與名軒餐飲公司簽署的《房屋租賃合同》約定，雙方均應(yīng)按照約定履行。2016年9月30日，張曉翔代表名軒餐飲公司出具的《欠款催收回執(zhí)函》載明:截止2016年9月30日，名軒餐飲公司拖欠房地產(chǎn)公司景秀西苑小區(qū)商鋪?zhàn)饨鹂偨痤~為13644720元，對(duì)該《欠款催收回執(zhí)函》予以確認(rèn)。房地產(chǎn)公司明確該《欠款催收回執(zhí)函》確定的金額包含另一租賃物的租金，涉及本案的租金為13268880元，與雙方對(duì)租金的約定相符，予以支持。2016年10月1日以后至合同解除之日的租金，應(yīng)由名軒餐飲公司按約支付給房地產(chǎn)公司。而合同解除之后產(chǎn)生的費(fèi)用，因名軒餐飲公司未將承租房屋交還給房地產(chǎn)公司，故應(yīng)參照《房屋租賃合同》針對(duì)租金作的明確約定予以支付租金。至于名軒餐飲公司主張2012年10月1日至2013年1月31日期間，因房地產(chǎn)公司交付的房屋用電不符合商業(yè)使用規(guī)范而應(yīng)當(dāng)免除租金的抗辯，根據(jù)《房屋租賃合同》第8.4條約定：“甲方應(yīng)對(duì)乙方承租的租賃房屋供電設(shè)施進(jìn)行改造，確保租賃房屋的用電滿足雙方的約定”，在房屋交付時(shí)，名軒餐飲公司是清楚承租房屋供電設(shè)施的情況的，雙方對(duì)改造的時(shí)間、工期均未作約定，從名軒餐飲公司提交的證據(jù)來看，房地產(chǎn)公司已經(jīng)按約改造了供電設(shè)施?，F(xiàn)名軒餐飲公司以此為由抗辯與合同約定不符，不予支持。名軒餐飲公司抗辯2016年以后的租金應(yīng)當(dāng)為每月18元／平方米，但從名軒餐飲公司提交的證據(jù)來看，僅能反應(yīng)其主張降低租金，但并無證據(jù)證實(shí)房地產(chǎn)公司同意調(diào)整租金。且名軒餐飲公司提交的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》并無房地產(chǎn)公司的委托書，無法明確委托方，不足以證實(shí)訴爭(zhēng)房屋的租賃市場(chǎng)價(jià)值與合同約定的租金存在重大差距，導(dǎo)致合同繼續(xù)履行存在顯失公平的情形。名軒餐飲公司雖提交了照片與布局圖，但該證據(jù)無法證實(shí)租賃房屋的因道路改造導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)收益出現(xiàn)超出一般正常風(fēng)險(xiǎn)而明顯下降的情形。故名軒餐飲公司抗辯2016年以后的租金應(yīng)當(dāng)按照每月18元／平方米收取無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。 房地產(chǎn)公司與名軒餐飲公司《房屋租賃合同》第9.2條約定：“雙方任一方違反本合同約定，給對(duì)方造成損失的除賠償損失外，還應(yīng)當(dāng)按當(dāng)年租金10%向守約方支付違約金”，名軒餐飲公司未按約支付租金，現(xiàn)在存在違約行為，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金。房地產(chǎn)公司主張的違約金1572608元，實(shí)際上僅計(jì)算至2017年2月28日，該主張未超出合同約定，予以支持。名軒餐飲公司主張其拖欠租金行為系房地產(chǎn)公司造成無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。至于房地產(chǎn)公司要求名軒餐飲公司按同期銀行貸款利率支付逾期付款造成的損失，因合同約定的違約金已足以彌補(bǔ)房地產(chǎn)公司的損失，故其此項(xiàng)訴求不予支持。 張曉翔并非本案合同的相對(duì)方，其代表名軒餐飲公司與房地產(chǎn)公司簽訂合同系履行職務(wù)行為。且名軒餐飲公司于2016年4月22日之前存在其他股東，并非自然人獨(dú)資公司，房地產(chǎn)公司主張張曉翔個(gè)人資產(chǎn)與名軒餐飲公司資產(chǎn)混同無事實(shí)依據(jù)。至于張曉翔是否存在濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任逃避債務(wù)，與本案并非同一法律關(guān)系，不予處理。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百一十八條、第一百四十四條之規(guī)定，判決：“一、被告云南名軒餐飲管理有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)將其依據(jù)2012年6月19日簽訂《房屋租賃合同》所承租的房屋返還給原告，同時(shí)判令被告將承租的房屋交還給原告云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）有限公司；二、被告云南名軒餐飲管理有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）有限公司支付租金直至房屋實(shí)際交還之日止。（租金計(jì)算方法：2016年9月30日之前的租金為13268880元，2016年10月1日至2017年9月30日的租金為5897280元，2017年10月1日至房屋實(shí)際交還之日的租金按6634440元／15月＝442296元／月計(jì)算）；三、被告云南名軒餐飲管理有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）有限公司支付違約金1572608元；四、駁回原告云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)135577元，由被告云南名軒餐飲管理有限公司”。 二審中，房地產(chǎn)公司提交《公證書》一份，證明名軒餐飲公司與租戶簽訂的有關(guān)租賃協(xié)議真實(shí)存在，且復(fù)印件與原件一致。名軒餐飲公司及張曉翔將承租的商鋪轉(zhuǎn)租并以現(xiàn)金的方式向租戶收取租金，未將租金并入名軒餐飲公司賬戶，為張曉翔私自挪用使用資金提供便利。 名軒餐飲公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)公證書的真實(shí)性認(rèn)可，但內(nèi)容中涉及的照片、收據(jù)、無法進(jìn)行核實(shí)，協(xié)議、收據(jù)的主體均為名軒餐飲公司，與張曉翔不存在關(guān)聯(lián)性。 對(duì)房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)，本院將結(jié)合爭(zhēng)議焦點(diǎn)綜合予以評(píng)判。 本案二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。 根據(jù)訴辯雙方主張，本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題：1、房地產(chǎn)公司主張要求名軒餐飲公司按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付逾期支付租金的利息損失是否有事實(shí)及法律依據(jù)；2、張曉翔應(yīng)否承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 一、關(guān)于房地產(chǎn)公司主張要求名軒餐飲公司承擔(dān)按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付逾期支付租金的利息損失是否有事實(shí)及法律依據(jù)的問題 本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”及第一百一十三條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益”。本案，房地產(chǎn)公司與名軒餐飲公司簽訂《房屋租賃合同》，約定“房地產(chǎn)公司將位于昆明市五華區(qū)滇緬大道2743號(hào)景秀西苑小區(qū)共計(jì)建筑面積12286余平方米的商鋪出租給名軒餐飲公司使用，租賃期限6年，因名軒餐飲公司未按約定支付租金，《房屋租賃合同》于2017年10月19日解除，雙方無異議。租賃合同解除后名軒餐飲公司應(yīng)返還租賃物，并支付尚欠的租金及承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。房地產(chǎn)公司主張要求名軒餐飲公司承擔(dān)按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付逾期支付租金的利息損失。本院認(rèn)為，雙方簽訂《房屋租賃合同》第9.2條約定：“雙方任一方違反本合同約定，給對(duì)方造成損失的除賠償損失外，還應(yīng)當(dāng)按當(dāng)年租金10%向守約方支付違約金”。名軒餐飲公司未按約定支付租金存在違約行為，原審法院判決名軒餐飲公司向房地產(chǎn)公司支付違約金1572608元，該違約金足以彌補(bǔ)房地產(chǎn)公司的損失，房地產(chǎn)公司該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。 二、關(guān)于張曉翔應(yīng)否承擔(dān)連帶清償責(zé)任的問題

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)135557元，由云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）有限公司承擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長(zhǎng)周惠瓊 審判員王健 審判員劉亞東 二〇一九年五月十三日 書記員袁卉

2019-12-05