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上訴人云南廣廈規(guī)劃建筑設(shè)計院有限公司（以下簡稱“廣廈公司”）因與被上訴人楚雄嘉園物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“嘉園公司”）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服楚雄市人民法院（2019）云2301民初2075號民事判決，向本院提起上訴，本院于2019年9月24日立案后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理，上訴人廣廈公司的委托代理人普周晗、武含，被上訴人嘉園公司的委托代理人楊曉梅、秦海龍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

廣廈公司的上訴請求：撤銷原判，改判駁回嘉園公司的全部訴訟請求。其事實理由是：一、上訴人購買的綜合樓（非住宅）屬于可單獨劃分出來的獨立區(qū)域，在購買時已經(jīng)與開發(fā)商進行過書面約定，作為綜合樓的所有權(quán)人依法享有自行管理或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人管理物業(yè)的權(quán)利，被上訴人無權(quán)強迫上訴人與其建立物業(yè)合同關(guān)系，無權(quán)強行將上訴人納入管理范圍收取物管費；二、金沙泊岸小區(qū)選聘被上訴人作為物業(yè)管理公司一事，未經(jīng)業(yè)主大會依法表決、程序違法，簽訂的物業(yè)管理合同屬于無效合同，被上訴人無權(quán)據(jù)此向上訴人收取物業(yè)管理費；三、上訴人自行選聘人員對綜合樓區(qū)域進行了管理，被上訴人在沒有提供相應(yīng)物管服務(wù)的前提下，一審判決上訴人支付物管費不符合公平、自愿原則。 嘉園公司答辯稱：一審認定事實清楚，適用法律正確，判處得當，請求二審駁回上訴，維持原判。 嘉園公司一審的訴訟請求是：1.判令廣廈公司付清所拖欠的物業(yè)服務(wù)費10540.7元；2.本案訴訟費用由廣廈公司承擔。 原審法院經(jīng)審理確認的本案事實是：廣廈公司于2013年1月向案外人楚雄州金沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購得金沙泊岸小區(qū)綜合樓1幢5層，建筑面積合計1463.98平方米。雙方在《關(guān)于云南廣廈規(guī)劃建筑設(shè)計院有限公司購買金沙泊岸綜合樓的購房補充協(xié)議》中約定：“一、購買后的綜合樓物業(yè)管理方面不受小區(qū)物管管制，也不存在物管費用，水、電、安全等問題由乙方（云南廣廈規(guī)劃建筑設(shè)計院有限公司，下同）自行處理。二、綜合樓后門外（住宅小區(qū)內(nèi)）現(xiàn)有的停車場屬該綜合樓的配套停車場，該車位使用權(quán)歸乙方，并與小區(qū)共用出入通道，由乙方自由無償使用，小區(qū)物管不再收取停車費等相關(guān)費用，如因物管發(fā)生爭議的，由甲方（楚雄州金沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）負責辦理相關(guān)費用。三、辦公樓外場地、綠化、附屬設(shè)施（假山、池塘）歸乙方所有……”后廣廈公司取得金沙泊岸小區(qū)綜合樓的不動產(chǎn)所有權(quán)，并自行聘用保安（綠化）人員、保潔人員對綜合樓及楚雄州金沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司許予其的綜合樓后門外（金沙泊岸小區(qū)內(nèi)）現(xiàn)有的停車場、綠化帶、假山、池塘進行清掃、綠化和安保管理。前期物業(yè)管理公司即案外人昆明金馨物業(yè)服務(wù)有限公司楚雄分公司，在對金沙泊岸小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)過程中，未將廣廈公司管理使用的上述物業(yè)部分納入金沙泊岸小區(qū)物業(yè)管理范圍。2017年10月30日，楚雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理局同意對金沙泊岸小區(qū)業(yè)主委員會的備案，并作出業(yè)主委員會備案證明，載明金沙泊岸小區(qū)業(yè)主委員會成立時間為2017年9月21日。2017年12月25日，金沙泊岸小區(qū)業(yè)主委員會與嘉園公司簽訂《金沙泊岸小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理合同》，約定：物業(yè)服務(wù)期限自2018年1月1日起至2021年12月31日止；業(yè)主應(yīng)于每年12月25日前一次性交清本年度應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費；物業(yè)服務(wù)費收費標準按建筑面積計收，價格為0.6元／平方米；合同雙方的其他權(quán)利義務(wù)。后嘉園公司在金沙泊岸小區(qū)提供了相關(guān)物業(yè)服務(wù)。但廣廈公司在其使用的金沙泊岸小區(qū)綜合樓后門外（金沙泊岸小區(qū)內(nèi)）現(xiàn)有的停車場外圍設(shè)置隔離欄，一直未接受嘉園公司提供的物業(yè)服務(wù)，也未支付物業(yè)服務(wù)費。2018年10月8日，嘉園公司向廣廈公司書面催交自2018年1月1日起至2018年12月31日起的物業(yè)服務(wù)費10540.8元（1464平方米×0.6元／月／平方米×12個月），廣廈公司不同意支付。 原審法院認為，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！钡诹鶙l規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！薄段飿I(yè)管理條例》第九條規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！北景钢?，根據(jù)嘉園公司提交并經(jīng)廣廈公司質(zhì)證認可真實性的金沙泊岸小區(qū)總平面圖8張、衛(wèi)星定位圖1張，應(yīng)當確認金沙泊岸小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域范圍包括其綜合樓。廣廈公司作為該綜合樓的所有權(quán)人，是金沙泊岸小區(qū)全體業(yè)主大會成員。金沙泊岸小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)政府職能部門備案后，嘉園公司與金沙泊岸小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《金沙泊岸小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理合同》，依法對金沙泊岸小區(qū)的業(yè)主具有約束力。廣廈公司以其并非合同當事人為由提出的抗辯不能成立。《金沙泊岸小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理合同》簽訂后，嘉園公司已經(jīng)按照合同約定提供服務(wù)。廣廈公司以其自配保潔、綠化和安保工作相關(guān)人員，無需接受嘉園公司提供的相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十六條、第一百零七條、第一百零九條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定判決：由被告云南廣廈規(guī)劃建筑設(shè)計院有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告楚雄嘉園物業(yè)服務(wù)有限公司自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物業(yè)服務(wù)費10540.7元（款交本院）。 二審中，廣廈公司對原審判決認定的事實提出以下異議：1、不清楚金沙泊岸小區(qū)業(yè)主委員會的成立及備案，業(yè)主委員會的成立違反了法律規(guī)定；2、綜合樓外的隔離欄是開發(fā)商賣房時一并移交給我方的，后未進行過改造；3、我方購房后就聘請人員自行管理；4、嘉園公司與我方僅對車輛進出進行過協(xié)商，嘉園公司未書面催收過物業(yè)費；5、住建局登記備案的物業(yè)企業(yè)是“昆明金馨物業(yè)服務(wù)有限公司楚雄分公司”，不清楚為何變成了嘉園公司。嘉園公司對原審認定事實無異議。對原審認定事實中雙方當事人無爭議的部分，本院予以確認。 二審中，嘉園公司陳述稱與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂合同時對小區(qū)進行過了解，但不清楚廣廈公司與開發(fā)商及金馨物業(yè)公司之間的情況，直至2018年8月，廣廈公司與業(yè)主委員會產(chǎn)生爭議后才知情。 本院向案外人楚雄州金沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及昆明金馨物業(yè)服務(wù)有限公司楚雄分公司進行了調(diào)查。 楚雄州金沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文杰稱：開發(fā)金沙泊岸小區(qū)時公司統(tǒng)一購地，土地性質(zhì)為綜合住宅用地，除建蓋住宅外，還建蓋了一幢綜合樓作為辦公用房，2010年小區(qū)建好后引入昆明金馨物業(yè)服務(wù)有限公司楚雄分公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，當時小區(qū)未成立業(yè)主委員會。2013年廣廈公司購買綜合樓用于辦公，雙方約定辦公樓不收取物管費，簽訂合同后口頭告知了昆明金馨物業(yè)服務(wù)有限公司楚雄分公司，金馨物業(yè)公司也同意，之后也未向廣廈公司收取物業(yè)費。綜合樓外的隔離欄是建小區(qū)時安裝的，綜合樓是一個相對獨立的區(qū)域，人可以不從小區(qū)進出，如果綜合樓另外開門車輛也可以不從小區(qū)進出。小區(qū)的水、電是自來水公司和供電局管理，用戶直接繳納水、電費，物業(yè)公司無須管理。昆明金馨物業(yè)服務(wù)有限公司楚雄分公司蔣成軍陳述稱：2010年金沙泊岸小區(qū)建成后，楚雄州金沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司引入我公司對小區(qū)進行前期物業(yè)管理服務(wù)，2017年小區(qū)業(yè)主委員會成立后與我公司解除合同。綜合樓隔離欄是建蓋小區(qū)時安裝的，為綜合樓圍了一個院子，綜合樓與住宅是相互獨立的，綜合樓臨街開放，車輛需從小區(qū)進出。我公司提供物業(yè)服務(wù)期間未向廣廈公司收取過物業(yè)費，因為開發(fā)商口頭告知我公司不收取綜合樓的物業(yè)費。小區(qū)（含綜合樓）的化糞池、水電管網(wǎng)、變壓器是共用，水、電由自來水公司和供電局管理，住戶憑卡交費。新的物業(yè)服務(wù)公司進駐小區(qū)后未與我公司辦理交接手續(xù)。 歸納雙方當事人的訴辯主張，本案爭議焦點是廣廈公司是否應(yīng)當按照金沙泊岸小區(qū)業(yè)主委員會與嘉園公司簽訂的《金沙泊岸小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理合同》交納物業(yè)管理費

一、撤銷楚雄市人民法院（2019）云2301民初2075號民事判決； 二、駁回被上訴人楚雄嘉園物業(yè)服務(wù)有限公司的訴訟請求。 一審案件受理費32元由被上訴人楚雄嘉園物業(yè)服務(wù)有限公司承擔（已交納），上訴費64元由上訴人云南廣廈規(guī)劃建筑設(shè)計院有限公司承擔（已交納）。 本判決為終審判決

審判長劉斌 審判員馬春梅 審判員沈黎蕓 二〇一九年十二月三日 書記員陳滇滇

2020-01-02