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上訴人上海英盾保安服務(wù)有限公司（以下簡稱“英盾公司”）因與被上訴人周玉彬、原審被告上海英盾保安服務(wù)有限公司成都分公司（以下簡稱“英盾成都分公司”）房屋租賃合同糾紛一案，不服四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初1316號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

英盾公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回周玉彬提出的全部訴訟請求。 事實(shí)和理由：一、一審法院審理程序存在重大錯(cuò)誤?！?、判令英盾公司、英盾成都分公司因違約解除租房協(xié)議應(yīng)支付周玉彬三個(gè)月過渡期的租金損失68500元。5、判令英盾公司、英盾成都分公司給付周玉彬租房期屆滿后按房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋占用費(fèi)”不屬于周玉彬向一審法院提交的民事訴狀和2019年5月10日的一審?fù)徶幸呀?jīng)提出的訴訟請求范圍；二、《房屋出租協(xié)議》系無效合同。周玉彬并非出租房屋的所有權(quán)人，且出租房的所有權(quán)人向艷潔并未追認(rèn)《房屋出租協(xié)議》的效力，因此周玉彬無權(quán)以出租人身份與英盾公司建立房屋租賃關(guān)系，《房屋出租協(xié)議》屬于無效合同。在合同無效的情況下，違約責(zé)任等條款亦不得單獨(dú)適用，一審法院判決英盾公司向周玉彬支付違約金24133元，不具有合同和法律依據(jù)；三、《房屋出租協(xié)議》已于2018年12月26日解除。英盾成都分公司已向周玉彬送達(dá)了《關(guān)于崇州捷普項(xiàng)目宿舍退租告知函》，故《房屋出租協(xié)議》均已告解除。周玉彬于同日更換了出租房屋門鎖，英盾公司所有物品（包括自行添置的家具等）均被扣留在出租房屋內(nèi)，故英盾公司事實(shí)上已經(jīng)喪失對出租房屋的使用權(quán)。同時(shí)關(guān)于門鎖更換及房屋交接等事宜，英盾公司多次尋找周玉彬并產(chǎn)生糾紛，有崇州市公安局大劃派出所提供了出警記錄為證。以上事實(shí)均可證明，《房屋出租協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議在2018年12月26日后不再實(shí)際履行。在英盾公司沒有使用出租房屋的情況下，一審法院判令英盾公司向周玉彬支付2019年2月至5月期間的房屋租金，房屋占用費(fèi)不具有事實(shí)依據(jù)；四、英盾公司不應(yīng)向周玉彬支付房屋空置損失費(fèi)。周玉彬提出的有關(guān)房屋空置損失的訴訟請求存在重大瑕疵，不應(yīng)獲得法院支持。且該《房屋出租協(xié)議》均未對房屋空置損失進(jìn)行約定，周玉彬?qū)⒊鲎夥课萦糜诔鲎?，能否及時(shí)岀租應(yīng)根據(jù)租賃市場行情而定，同時(shí)還涉及聯(lián)系中介、磋商、看房等事項(xiàng)，周玉彬未能證明房屋空置期租金損失產(chǎn)生的必然性及排他性，故房屋空置損失不應(yīng)得到支持。在英盾公司與周玉彬已經(jīng)發(fā)生糾紛（2018年12月26日）的情況下，周玉彬未及時(shí)通過訴訟形式主張權(quán)利，也未采取任何減少損失的有效措施，屬于人為導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，應(yīng)當(dāng)由周玉彬自行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。另，一審法院判決英盾公司向周玉彬支付違約金24133元與判決英盾公司向周玉彬支付房屋空置損失48266元，明顯加重了英盾公司的賠付責(zé)任；五、關(guān)于租賃保證金。在《房屋出租協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議已經(jīng)解除且英盾公司和周玉彬已經(jīng)完成房屋交接的情況下，一審法院未就英盾公司已經(jīng)向周玉彬交付的租賃保證金15000元作出處理，顯然不符合定爭止紛的訴訟原則。 周玉彬辯稱：一、一審判決書所確認(rèn)的房屋占用費(fèi)以及過渡期間的損失系周玉彬在一審中進(jìn)行了變更并在一審筆錄中進(jìn)行了確認(rèn)，周玉彬也進(jìn)行了答辯。二、根據(jù)周玉彬提供農(nóng)村無產(chǎn)權(quán)證明，案涉房屋系政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，不屬于違章建筑。三、在案件審理過程中，周玉彬與英盾公司已經(jīng)達(dá)成了解除合意，并在2019年5月14日完成了案涉房屋的騰退移交。對方陳述2018年12月16日進(jìn)行了解除，前后矛盾。四、周玉彬?qū)⒎课菰俅纬鲎庑枰獣r(shí)間，期間的損失應(yīng)由英盾公司承擔(dān)，且到目前為止，房屋都未出租出去。 英盾成都分公司未發(fā)表陳述意見。 周玉彬向一審法院提出訴訟請求：一、判令英盾公司、英盾成都分公司支付房屋租金人民幣140900元；二、判令英盾公司、英盾成都分公司支付違約金人民幣30333元；三、判令英盾公司、英盾成都分公司支付周玉彬承租房屋所產(chǎn)生的電費(fèi)1396元、衛(wèi)生費(fèi)7200元；四、判令英盾公司、英盾成都分公司因違約解除租房協(xié)議應(yīng)支付周玉彬三個(gè)月過渡期的租金損失68500元；五、依法判令英盾公司、英盾成都分公司給付周玉彬租房期屆滿后按房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋占用費(fèi)。 一審法院經(jīng)審理查明，2018年2月5日，英盾成都分公司因經(jīng)營需要與周玉彬簽訂《房屋出租協(xié)議》。周玉彬?qū)⑽挥诔啥际谐缰菔虚g住房出租給英盾成都分公司，租期為二年，從2018年2月5日起至2020年2月4日止。該房屋的月租金為人民幣650元／間，租金的支付方式為每半年支付一次。雙方在合同中約定，英盾成都分公司于該合同簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)支付首期租金，以后支付時(shí)間為半年租期開始前10天支付。雙方在該合同中還約定，英盾成都分公司在繳納預(yù)付金20000元的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)向周玉彬交納15000元人民幣的保證金。另，雙方還約定，履行中合同的違約方應(yīng)向守約方支付租金總額一個(gè)月租金作為違約金。房屋為先付租金后使用。 2018年2月25日，英盾成都分公司與周玉彬簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，增加租用周玉彬住房4間，每月每間住房的租金為650元，從2018年2月25日開始至2020年2月24日止，租期二年。同時(shí)，英盾成都分公司另外租賃了鋪面5間，租期為兩年。其中2間鋪面作為英盾成都分公司辦公用房，該2鋪面租金為每年每間20000元，租金為半年支付一次。另外3間鋪面作為庫房使用，租金為每月每間1300元，租金按季度提前10日支付。以上商業(yè)用房的租期均為二年，租期從2018年2月25日起至2020年2月24日止。2018年12月英盾成都分公司退還了周玉彬庫房2間。另外一間英盾成都分公司繼續(xù)用作庫房使用。2018年2月25日，英盾成都分公司在與周玉彬簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中，新增加租用了周玉彬住房8間。租金為每月每間650元，租期從2018年2月25日起至2019年2月24日止，租期為一年。合同簽訂后，周玉彬?qū)?間房屋交給英盾成都分公司使用，英盾成都分公司也交清了2018年的房租。 2018年2月26日，英盾成都分公司與周玉彬簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，新增加租用了周玉彬住房2間，房號(hào)為220、320，租金為每月每間650元，租期從2018年2月26日起至2019年2月25日止，租期為一年。合同簽訂后，周玉彬?qū)?間房屋交給英盾成都分公司使用，英盾成都分公司也交清了2018年的房租。2018年3月4日，英盾成都分公司與周玉彬簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》一份，新增加租用了周玉彬住房3間，其中的一間房號(hào)為222，租金為每月每間650元；另外2間房號(hào)為215、303，租金為每月每間500元；以上3間房屋的租期從2018年3月4日起至2019年3月3日止，租期為一年。合同簽訂后，周玉彬?qū)?間房屋交給英盾成都分公司使用，英盾成都分公司也交清了2018年的房租。從2019年2月起，英盾成都分公司無員工入住該房屋；2019年5月7日英盾成都分公司向周玉彬送達(dá)的《關(guān)于解除（房屋出租協(xié)議）告知函》；在本案審理過程中，英盾成都分公司和周玉彬確認(rèn)于2019年5月9日解除《房屋租賃協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》，并于2019年5月14日完成了涉案46間房屋的交接。一審另查明，案涉房屋系政府統(tǒng)一規(guī)劃原址重建臨街房屋，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)正在辦理過程中，周玉彬在英盾成都分公司租用房屋期間墊付衛(wèi)生費(fèi)1900元、電費(fèi)1396元。 上述事實(shí)，有周玉彬和英盾公司、英盾成都分公司的身份信息材料，《房屋出租協(xié)議》一份及《補(bǔ)充協(xié)議》三份、英盾成都分公司支付房租、衛(wèi)生費(fèi)等的銀行流水明細(xì)清單、由英盾成都分公司工作人員簽字確認(rèn)的電費(fèi)收據(jù)一張、崇州市大劃鎮(zhèn)人民政府證明一份及周玉彬、英盾公司、英盾成都分公司的當(dāng)庭陳述佐證。 一審法院認(rèn)為，關(guān)于《房屋出租協(xié)議》義務(wù)承擔(dān)主體問題，根據(jù)《中華人民共和國公司法》第十四條第一款“公司可以設(shè)立分公司。設(shè)立分公司，應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)申請登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。分公司不具有法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)”的規(guī)定，英盾成都分公司在履行合同過程中產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)由英盾公司承擔(dān)，對周玉彬請求英盾公司、英盾成都分公司共同承擔(dān)債務(wù)的訴訟請求不予支持；對于周玉彬、英盾成都分公司爭議《房屋出租協(xié)議》是否有效的問題，周玉彬提交了崇州市大劃鎮(zhèn)人民政府證明，證實(shí)案涉房屋系政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，具有合法城鎮(zhèn)規(guī)劃手續(xù)，案涉房產(chǎn)不屬于違章建筑，英盾成都分公司在《房屋出租協(xié)議》簽訂及履行時(shí)均無異議，簽訂《房屋出租協(xié)議》系周玉彬、英盾成都分公司雙方真實(shí)意思表示，并不違反法律規(guī)定，一審法院依法確認(rèn)《房屋出租協(xié)議》合法有效。 對于英盾成都分公司辯稱《房屋出租協(xié)議》無效的辯解理由一審法院不予采信；英盾成都分公司辯稱于2018年12月28日就向周玉彬送達(dá)了《關(guān)于崇州捷普項(xiàng)目宿舍退租告知函》，但沒有提供有效的證據(jù)證明周玉彬收到過上述告知函,且該告知函上并未加蓋公司印章，英盾成都分公司為證明其曾和周玉彬?yàn)榉课莩鲎猱a(chǎn)生糾紛的主張，向一審法院提交了崇州市公安局大劃派出所的出警記錄，該記錄只能證實(shí)周玉彬與英盾成都分公司為租賃事宜發(fā)生過糾紛，但不能證明其主張，一審法院對英盾成都分公司辯稱《房屋出租協(xié)議》已經(jīng)解除的辯解理由不予采信；在一審法院審理過程中，周玉彬與英盾成都分公司達(dá)成于2019年5月9日解除《房屋出租協(xié)議》的協(xié)議，并于2019年5月14日完成了案涉房屋的騰退移交。 關(guān)于周玉彬、英盾成都分公司解除《房屋出租協(xié)議》后租金及損失等費(fèi)用的計(jì)算問題。周玉彬、英盾成都分公司應(yīng)當(dāng)以《房屋租賃協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定履行各自義務(wù)，周玉彬主張2019年上半年租金140900元，因?yàn)橹苡癖颉⒂⒍艹啥挤止敬_認(rèn)《房屋租賃協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》提前解除，并于2019年5月14日實(shí)際交接，英盾公司應(yīng)支付周玉彬的房租按照雙方簽訂《房屋租賃協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》分別予以計(jì)算，其中26間住房租金從2019年2月5日開始計(jì)算到2019年5月14日共計(jì)3個(gè)月又9天，房租為55770元，2間鋪面房屋租金從2019年2月25日開始計(jì)算到2019年5月14日共計(jì)2個(gè)月又19天，房租為8749元，4間住房租金從2019年2月25日開始計(jì)算到2019年5月14日共計(jì)2個(gè)月又19天，房租為6841.6元，1間商業(yè)房租金從2019年2月25日開始計(jì)算到2019年5月14日共計(jì)2個(gè)月又19天，房租為3423元，對周玉彬的主張部分支持為由英盾公司支付周玉彬租74783.6元；周玉彬主張違約金30333元，因英盾成都分公司要求提前解除租賃合同，屬違約方，英盾公司應(yīng)按照《房屋出租協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定支付周玉彬違約金，違約金的計(jì)算方式以涉及2年租賃期的房屋一個(gè)月房租，即30間住房1個(gè)月租金為19500元，2間鋪面房一個(gè)月租金3333元，1間商業(yè)房一個(gè)月租金1300元，共計(jì)24133元；對周玉彬該主張衛(wèi)生費(fèi)7200元、電費(fèi)1396元，周玉彬提交了墊付衛(wèi)生費(fèi)正式票據(jù)1900元、墊付電費(fèi)1396元收據(jù)，因雙方有明確合同約定，一審法院部分支持英盾公司支付周玉彬衛(wèi)生費(fèi)1900元、電費(fèi)1396元；對周玉彬要求英盾成都分公司支付因違約提前解除租房合同三個(gè)月過渡期租金的訴訟請求，因英盾成都分公司要求解除租賃合同并未提前告知周玉彬，周玉彬要將房屋再次出租需要一定的合理期限，這期間房屋的空置損失應(yīng)由英盾公司承擔(dān)，一審法院酌定為2個(gè)月，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)參照《房屋出租協(xié)議》租金的約定以涉及2年租賃期的房屋2個(gè)月房租計(jì)算，總計(jì)48266元；關(guān)于周玉彬主張由英盾公司、英盾成都分公司給付租房期屆滿后按房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋占用費(fèi)，因英盾成都分公司在房屋租期屆滿后未及時(shí)移交房屋與周玉彬，給周玉彬造成了損失，對周玉彬該主張一審法院予以支持，其中8間住房占用費(fèi)從2019年2月25日開始計(jì)算到2019年5月14日共計(jì)2個(gè)月又20天，為13856元，2間住房占用費(fèi)從2019年2月26日開始計(jì)算到2019年5月14日共計(jì)2個(gè)月又19天，為3420.8元，1間房占用費(fèi)從2019年3月4日開始計(jì)算到2019年5月14日共計(jì)2個(gè)月又11天，為1537.6元，2間房占用費(fèi)從2019年3月4日開始計(jì)算到2019年5月14日共計(jì)2個(gè)月又11天，為2475.2元，總計(jì)21289.6元。據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國公司法》第十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第九十三條、第二百二十六條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條的規(guī)定，判決：一、周玉彬與英盾成都分公司簽訂的《房屋出租協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2019年5月9日解除；二、英盾公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付周玉彬租金74783.6元、違約金24133元、衛(wèi)生費(fèi)1900元、電費(fèi)1396元；三、英盾公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付周玉彬房屋空置損失48266元、房屋占用21289.6元；四、駁回周玉彬的其他訴訟請求。 本院二審期間，英盾公司無新證據(jù)提交，周玉彬圍繞上訴請求依法提交了公證書一份，擬證明案涉房屋還處在空置狀態(tài)，雙方?jīng)]有辦理交接手續(xù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對于上述周玉彬提交的證據(jù)，英盾公司及英盾成都分公司對證據(jù)的真實(shí)性無異議，但對其關(guān)聯(lián)性及其內(nèi)容無法確認(rèn)。對于該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。 本院經(jīng)審理查明的案件事實(shí)與一審一致，對此本院予以確認(rèn)。 本院對案涉的爭議焦點(diǎn)問題評判如下： 關(guān)于合同效力問題。英盾公司認(rèn)為案涉房屋屬于違章建筑，因此雙方簽訂的房屋租賃合同自始無效。本院認(rèn)為，周玉彬已向法庭提交崇州市大劃鎮(zhèn)人民政府出具的農(nóng)村房屋無產(chǎn)權(quán)證明。另，雖然周玉彬的產(chǎn)權(quán)證及土地證正在辦理中，但結(jié)合上述證明及本院合并審理的（2020）川01民終60號(hào)案件中周文彬已提供的房產(chǎn)證及土地證，可以證實(shí)本案中的房屋盡管尚未取得產(chǎn)權(quán)，但其修建已經(jīng)得到當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，權(quán)屬明確、真實(shí)合法，且產(chǎn)權(quán)能夠辦理。因此，本院認(rèn)為案涉合同并不構(gòu)成無效合同，一審對此認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。 關(guān)于合同解除問題。英盾公司認(rèn)為因雙方出現(xiàn)矛盾，其于2018年12月26日向周玉彬送達(dá)了《關(guān)于崇州捷普項(xiàng)目宿舍退租告知函》，故《房屋出租協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議均已告解除。且周玉彬?qū)Π干娣课萆湘i，讓其喪失對房屋的占用控制。本院認(rèn)為，英盾公司在并不享有解除權(quán)的情形下提出解除，并不發(fā)生解除的法律效力，故其送達(dá)上述告知函并不導(dǎo)致案涉合同解除，故一審以雙方于審理中對解除的認(rèn)可作為案涉合同的解除時(shí)間并無不當(dāng)。對于英盾公司主張的強(qiáng)制收回房屋問題，本院認(rèn)為，2018年12月28日的報(bào)警登記表并不足以證實(shí)周玉彬已強(qiáng)制收回房屋，亦無其他足以采信的證據(jù)佐證周玉彬已強(qiáng)制收回房屋，故英盾公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利責(zé)任。 關(guān)于案涉違約金的性質(zhì)問題。本案中，英盾公司認(rèn)為合同約定的違約金系解約違約金，周玉彬則認(rèn)為其系主張的延遲給付違約金。本院認(rèn)為，結(jié)合雙方簽訂的《房屋出租協(xié)議》中第九款“甲、乙雙方在協(xié)議期內(nèi)，均不得違約，如違約則違約方均按本房屋壹月租金賠償對方作為違約賠償金”之約定，雙方關(guān)于違約金的約定是為了督促各方按約履行合同，使合同順利進(jìn)行，屬對于整個(gè)違約責(zé)任的概括性約定，故并不排除遲延給付之適用。本案中，英盾公司在合同履行期間存在遲延給付租金的行為，故周玉彬依該約定主張遲延給付租金的違約金并無不當(dāng)。 關(guān)于支付房屋空置損失費(fèi)是否適當(dāng)問題。英盾公司認(rèn)為雙方就房屋空置損失并無約定且周玉彬并沒有在糾紛發(fā)生后積極主張權(quán)利，也未采取減少損失的有效措施造成損失擴(kuò)大，故法院不應(yīng)支持其主張。本院認(rèn)為，對于違約方給守約方造成的損失，違約方應(yīng)負(fù)完全賠償責(zé)任，此系法定責(zé)任。本案的房屋租賃合同約定了履行期限，英盾公司提前解約將導(dǎo)致出租人本該享有的合同內(nèi)出租收益喪失，應(yīng)對該損失予以賠償；結(jié)合周玉彬提交的公證書，可以證實(shí)案涉房屋空置的事實(shí)，故一審判令英盾公司對此損失予以賠償并無不當(dāng)。對于英盾公司認(rèn)為周玉彬應(yīng)當(dāng)積極減損的問題，本院認(rèn)為，在英盾公司提前解除合同并造成案涉房屋空置的情形下，即使周玉彬要采用另行出租等方式積極止損亦須有合理的期間作為保障，一審酌定的兩個(gè)月期間合理，本院予以確認(rèn)。另，關(guān)于租賃保證金問題，應(yīng)結(jié)合雙方關(guān)于保證金的約定及相關(guān)事實(shí)進(jìn)行處理，鑒于英盾公司并未提出反訴并主張返還，本院于本案中不作審查。 關(guān)于周玉彬一審增加的訴訟請求問題。本院認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第二百三十二條“在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，原告增加訴訟請求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請求，可以合并審理的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理。”之規(guī)定，本案周玉彬并不違反上述法律規(guī)定。同時(shí)，英盾公司已于一審中對該增加的訴訟請求進(jìn)行答辯，故一審法院將其納入審理并無不當(dāng)

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)3896元，由上海英盾保安服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長袁晟翔 審判員廖方 審判員趙韜 二〇二〇年四月十六日 書記員符莎

2020-05-14