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上訴人上海英盾保安服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“英盾公司”）因與被上訴人周文彬、原審被告上海英盾保安服務(wù)有限公司成都分公司（以下簡(jiǎn)稱“英盾成都分公司”）房屋租賃合同糾紛一案，不服四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初1317號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無(wú)數(shù)據(jù)

英盾公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回周文彬提出的全部訴訟請(qǐng)求。 事實(shí)和理由：一、一審法院審理程序存在重大錯(cuò)誤。“4、判令英盾公司、英盾成都分公司因違約解除租房協(xié)議應(yīng)支付周文彬三個(gè)月過(guò)渡期的租金損失15600元?！辈粚儆谥芪谋蛳蛞粚彿ㄔ禾峤坏拿袷缕鹪V狀和2019年5月10日的一審?fù)徶幸呀?jīng)提出的訴訟請(qǐng)求范圍；二、《房屋出租協(xié)議》系無(wú)效合同。周文彬并非出租房屋的所有權(quán)人，且出租房的所有權(quán)人向艷潔并未追認(rèn)《房屋出租協(xié)議》的效力，因此周文彬無(wú)權(quán)以出租人身份與英盾公司建立房屋租賃關(guān)系，《房屋出租協(xié)議》屬于無(wú)效合同。在合同無(wú)效的情況下，違約責(zé)任等條款亦不得單獨(dú)適用，據(jù)此一審法院判決英盾公司向周文斌支付違約金3900元，不具有合同和法律依據(jù)；三、《房屋出租協(xié)議》已于2018年12月26日解除。英盾成都分公司已向周文彬送達(dá)了《關(guān)于崇州捷普項(xiàng)目宿舍退租告知函》，故《房屋出租協(xié)議》均已告解除。周文彬于同日更換了所有出租房屋門(mén)鎖，英盾公司所有物品（包括自行添置的家具等）均被扣留在出租房屋內(nèi)，故英盾公司事實(shí)上已經(jīng)喪失對(duì)出租房屋的使用權(quán)。同時(shí)關(guān)于門(mén)鎖更換及房屋交接等事宜，英盾公司多次尋找周文彬并產(chǎn)生糾紛（崇州市公安局大劃派出所提供了出警記錄）。以上事實(shí)均可證明，《房屋出租協(xié)議》在2018年12月26日后不再實(shí)際履行。在英盾公司沒(méi)有使用出租房屋的情況下，一審法院判令英盾公司向周文彬支付2019年2月至5月期間的房屋租金，房屋占用費(fèi)不具有事實(shí)依據(jù)；四、英盾公司不應(yīng)向周文彬支付房屋空置損失。首先，周文彬提出的有關(guān)房屋空置損失的訴訟請(qǐng)求存在重大瑕疵，不應(yīng)獲得法院支持。其次，《房屋出租協(xié)議》均未對(duì)房屋空置損失進(jìn)行約定，周文彬?qū)⒊鲎夥课萦糜诔鲎?，能否及時(shí)岀租應(yīng)根據(jù)租賃市場(chǎng)行情而定，同時(shí)還涉及聯(lián)系中介、磋商、看房等事項(xiàng)，周文彬未能證明房屋空置期租金損失產(chǎn)生的必然性及排他性，故房屋空置損失不應(yīng)得到支持。再次，在英盾公司與周文彬已經(jīng)發(fā)生糾紛（2018年12月26日）的情況下，周文彬未及時(shí)通過(guò)訴訟形式主張權(quán)利，也未采取任何減少損失的有效措施，屬于人為導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，應(yīng)當(dāng)由周文彬自行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。另，一審法院判決英盾公司向周文彬支付違約金3900元與判決英盾公司向周文彬支付房屋空置損失7800元，明顯加重了英盾公司的賠付責(zé)任。 周文彬辯稱：一、一審判決書(shū)所確認(rèn)的房屋占用費(fèi)以及過(guò)渡期期間的損失系周文彬在一審中進(jìn)行了變更并在一審筆錄中進(jìn)行了確認(rèn)，周文彬也進(jìn)行了答辯。二、根據(jù)周文彬提供農(nóng)村無(wú)產(chǎn)權(quán)證明，案涉房屋系政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，不屬于違章建筑。三、在案件審理過(guò)程中，周文彬與英盾公司已經(jīng)達(dá)成了解除房屋出租協(xié)議，并在2019年5月14日完成了案涉房屋的騰退移交。對(duì)方陳述2018年12月16日進(jìn)行了解除前后矛盾。四、周文彬?qū)⒎课菰俅纬鲎庑枰獣r(shí)間，期間的損失應(yīng)由英盾公司承擔(dān)，且到目前為止，房屋都未出租出去。 英盾成都分公司未發(fā)表陳述意見(jiàn)。 周文彬向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：一、判令英盾公司、英盾成都分公司支付房屋租金人民幣23400元；二、判令英盾公司、英盾成都分公司支付違約金人民幣3900元；三、判令英盾公司、英盾成都分公司向周文彬交納保證金人民幣5000元；四、判令英盾公司、英盾成都分公司因違約解除租房協(xié)議應(yīng)支付周文彬三個(gè)月過(guò)渡期的租金損失15600元。 一審法院經(jīng)審理查明，英盾成都分公司系英盾公司的分公司，2018年9月1日英盾成都分公司因經(jīng)營(yíng)需要與周文彬簽訂《房屋租賃協(xié)議》，周文彬?qū)⒌怯浽谄渑蚱G潔名下位于本市間住房出租給英盾成都分公司使用，租期從2018年9月1日起至2019年8月30日止，租期為一年。雙方在協(xié)議中約定，英盾成都分公司租用周文彬房屋6間，每月每間房屋租金為650元，租金支付方式為每半年支付一次，先支付后使用，并提前10天支付；雙方在協(xié)議中還約定了保證金5000元，衛(wèi)生費(fèi)2400元，由英盾成都分公司在支付首期房租時(shí)一并支付。英盾成都分公司在2018年9月1日入住后，于同月15日向周文彬支付了合同期內(nèi)的上半年（即2018年9月1日起至2019年2月30日止）的租金23400元人民幣，保證金5000元未向周文彬支付，2018年12月29日，英盾成都分公司向周文彬支付了衛(wèi)生費(fèi)2400元。從2019年2月起，英盾成都分公司無(wú)員工入住該房屋；2019年5月7日英盾成都分公司向周文彬送達(dá)的《關(guān)于解除（房屋出租協(xié)議）告知函》；在本案審理過(guò)程中，英盾成都分公司和周文彬確認(rèn)于2019年5月9日解除《房屋出租協(xié)議》，并于2019年5月14日完成了涉案6間房屋的交接。 上述事實(shí)，有周文彬和英盾公司、英盾成都分公司的身份信息材料，《房屋出租協(xié)議》、英盾公司支付房租、衛(wèi)生費(fèi)等的銀行流水明細(xì)清單、該出租房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證（崇房權(quán)證監(jiān)字第××號(hào)）、土地使用權(quán)證、周文彬與向艷潔之間的親屬關(guān)系證明及周文彬、英盾公司、英盾成都分公司的當(dāng)庭陳述佐證。 一審法院認(rèn)為，關(guān)于《房屋出租協(xié)議》義務(wù)承擔(dān)主體問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第十四條第一款“公司可以設(shè)立分公司。設(shè)立分公司，應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。分公司不具有法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)”的規(guī)定，英盾成都分公司在履行合同過(guò)程中產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)由英盾公司承擔(dān)，對(duì)周文彬請(qǐng)求英盾公司、英盾成都分公司共同承擔(dān)債務(wù)的訴訟請(qǐng)求不予支持。 對(duì)于周文彬、英盾成都分公司爭(zhēng)議《房屋出租協(xié)議》是否有效的問(wèn)題，周文彬提交了該出租房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證及其與房屋所有權(quán)人向艷潔系母女親屬關(guān)系的證明，周文彬?qū)⑵渑姆课莩鲎猓渑坝⒍艹啥挤止驹凇斗课莩鲎鈪f(xié)議》簽訂及履行時(shí)均無(wú)異議，簽訂《房屋出租協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，并不違反法律規(guī)定，一審法院依法確認(rèn)《房屋出租協(xié)議》合法有效。對(duì)于英盾成都分公司辯稱《房屋出租協(xié)議》無(wú)效的辯解理由一審法院不予采信。 英盾成都分公司辯稱于2018年12月28日就向周文彬送達(dá)了《關(guān)于崇州捷普項(xiàng)目宿舍退租告知函》，但沒(méi)有提供有效的證據(jù)證明周文彬收到過(guò)上述告知函，且該告知函上并未加蓋公司印章，英盾成都分公司為證明其曾和周文彬?yàn)榉课莩鲎猱a(chǎn)生糾紛的主張，向一審法院提交了崇州市公安局大劃派出所的出警記錄，該記錄只能證實(shí)周文彬與英盾成都分公司為租賃事宜發(fā)生過(guò)糾紛，但不能證明其主張，一審法院對(duì)英盾成都分公司辯稱《房屋出租協(xié)議》已經(jīng)解除的辯解理由不予采信；在本案審理過(guò)程中，周文彬與英盾成都分公司達(dá)成于2019年5月9日解除《房屋出租協(xié)議》的協(xié)議，并于2019年5月14日完成了案涉房屋的騰退移交。 關(guān)于周文彬、英盾成都分公司解除《房屋出租協(xié)議》后租金及損失等費(fèi)用的計(jì)算問(wèn)題，周文彬、英盾成都分公司應(yīng)當(dāng)以《房屋出租協(xié)議》的約定履行各自義務(wù)，周文彬主張的6間住房以650元／間的價(jià)格從2019年3月1日開(kāi)始至2019年8月30日的租金23400元，因?yàn)橹芪谋?、英盾成都分公司協(xié)議《房屋租賃協(xié)議》提前解除，并于2019年5月14日實(shí)際交接，英盾公司應(yīng)支付周文彬的房租應(yīng)當(dāng)從2019年3月1日開(kāi)始計(jì)算到2019年5月14日共計(jì)2個(gè)月又13天，房租為9490元，對(duì)周文彬的主張部分支持為由英盾公司支付周文彬租金9490元；周文彬主張違約金3900元，因英盾成都分公司要求提前解除租賃合同，屬違約方，英盾公司應(yīng)按照《房屋出租協(xié)議》約定支付周文彬3900元違約金，對(duì)周文彬該主張由英盾公司、英盾成都分公司繳納保證金5000元，合同約定該保證金用于在退還房屋時(shí)對(duì)水、電、氣費(fèi)用及房屋設(shè)施損失等結(jié)算清后予以退還，現(xiàn)雙方并未對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行結(jié)算，周文彬可在與英盾成都分公司結(jié)算后另行主張，對(duì)周文彬該主張一審法院不予支持。 對(duì)周文彬要求英盾成都分公司支付因違約提前解除租房合同三個(gè)月過(guò)渡期租金的訴訟請(qǐng)求，因英盾成都分公司要求解除租賃合同并未提前告知周文彬，周文彬要將房屋再次出租需要一定的合理期限，這期間房屋的空置損失應(yīng)由英盾公司承擔(dān)，一審法院酌定為2個(gè)月，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)參照《房屋出租協(xié)議》租金的約定共計(jì)為7800元。綜上，一審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第十四條第一款、《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第二百二十六條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條的規(guī)定判決：一、周文彬與英盾成都分公司于2018年8月25日簽訂的《房屋出租協(xié)議》于2019年5月9日解除；二、英盾公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付周文彬租金9490元及違約金3900元；三、英盾公司于判決生效之日起十日內(nèi)共同支付周文彬房屋空置損失7800元；四、駁回周文彬的其他訴訟請(qǐng)求。 本院二審期間，雙方當(dāng)事人未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的案件事實(shí)與一審一致，對(duì)此本院予以確認(rèn)。 本院對(duì)案涉的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題評(píng)判如下： 關(guān)于合同效力問(wèn)題。英盾公司認(rèn)為案涉房屋的所有權(quán)人系案外人向艷潔，因而在案外人未追認(rèn)的情況下，周文彬?qū)儆跓o(wú)權(quán)出租，其租賃行為自始無(wú)效。本院認(rèn)為，房屋租賃合同屬諾成合同，且其效力不以出租人擁有房屋所有權(quán)為必要要件。本案中，案涉房屋所有權(quán)人向艷潔系周文彬之女，其女在《房屋出租協(xié)議》簽訂及履行時(shí)并無(wú)異議，因而簽訂《房屋出租協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，并不違反法律規(guī)定，周文彬該出租行為有效，案涉房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議有效。故，一審法院認(rèn)定合同有效并無(wú)不當(dāng)。 關(guān)于合同解除問(wèn)題。英盾公司認(rèn)為因雙方出現(xiàn)矛盾，其于2018年12月26日向周文彬送達(dá)了《關(guān)于崇州捷普項(xiàng)目宿舍退租告知函》，故《房屋出租協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議均已告解除。且周文彬?qū)Π干娣课萆湘i，讓其喪失對(duì)房屋的占用控制。本院認(rèn)為，英盾公司在并不享有解除權(quán)的情形下提出解除，并不發(fā)生解除的法律效力，故其送達(dá)上述告知函并不導(dǎo)致案涉合同解除，故一審以雙方于審理中對(duì)解除的認(rèn)可作為案涉合同的解除時(shí)間并無(wú)不當(dāng)。對(duì)于英盾公司主張的強(qiáng)制收回房屋問(wèn)題，本院認(rèn)為，2018年12月28日的報(bào)警登記表并不足以證實(shí)周文彬已強(qiáng)制收回房屋，亦無(wú)其他足以采信的證據(jù)佐證周文彬已強(qiáng)制收回房屋，故英盾公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利責(zé)任。 關(guān)于案涉違約金的性質(zhì)問(wèn)題。本案中，英盾公司認(rèn)為合同約定的違約金系解約違約金，周文彬則認(rèn)為其系主張的延遲給付違約金。本院認(rèn)為，結(jié)合雙方簽訂的《房屋出租協(xié)議》中第九款“甲、乙雙方在協(xié)議期內(nèi)，均不得違約，如違約則違約方均按本房屋壹月租金賠償對(duì)方作為違約賠償金”之約定，雙方關(guān)于違約金的約定是為了督促各方按約履行合同，使合同順利進(jìn)行，屬對(duì)于整個(gè)違約責(zé)任的概括性約定，故并不排除遲延給付之適用。本案中，英盾公司在合同履行期間存在遲延給付租金的行為，故周文彬依該約定主張遲延給付租金的違約金并無(wú)不當(dāng)。 關(guān)于支付房屋空置損失費(fèi)是否適當(dāng)問(wèn)題。英盾公司認(rèn)為雙方就房屋空置損失并無(wú)約定且周文彬并沒(méi)有在糾紛發(fā)生后積極主張權(quán)利，也未采取減少損失的有效措施造成損失擴(kuò)大，故法院不應(yīng)支持其主張。本院認(rèn)為，對(duì)于違約方給守約方造成的損失，違約方應(yīng)負(fù)完全賠償責(zé)任，此系法定責(zé)任。本案的房屋租賃合同約定了履行期限，英盾公司提前解約將導(dǎo)致出租人本該享有的合同內(nèi)出租收益喪失，應(yīng)對(duì)該損失予以賠償。對(duì)于英盾公司認(rèn)為周文彬應(yīng)當(dāng)積極減損的問(wèn)題，本院認(rèn)為，在英盾公司提前解除合同并造成案涉房屋空置的情形下，即使周文彬要采用另行出租等方式積極止損亦須有合理的期間作為保障，一審酌定的兩個(gè)月期間合理，本院予以確認(rèn)。 關(guān)于周文彬一審增加的訴訟請(qǐng)求問(wèn)題。本院認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第二百三十二條“在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求，可以合并審理的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理?！敝?guī)定，本案周文彬并不違反上述法律規(guī)定。同時(shí)，英盾公司已于一審中對(duì)該增加的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行答辯，故一審法院將其納入審理并無(wú)不當(dāng)

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)608元，由上海英盾保安服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長(zhǎng)袁晟翔 審判員廖方 審判員趙韜 二〇二〇年四月十六日 書(shū)記員符莎

2020-05-14