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上訴人甘谷電廠多種經(jīng)營總公司（以下簡稱甘谷電廠）因與被上訴人馬某房屋租賃合同糾紛一案，不服甘肅省天水市秦州區(qū)人民法院（2020）甘0502民初50號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年6月4日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人甘谷電廠的委托訴訟代理人周某、于某、被上訴人馬某的委托訴訟代理人劉某、宋某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

甘谷電廠上訴請求：1.依法改判，駁回馬某的一審訴訟請求，支持上訴人的一審反訴請求；2.本案一、二審訴訟費由被上訴人馬某承擔(dān)。事實與理由：1.一審判決認(rèn)定雙方解除案涉合同的時間及理由錯誤。（1）案涉租賃合同應(yīng)當(dāng)被解除，但原因不應(yīng)當(dāng)是案涉房屋被恒悅物業(yè)（以下簡稱恒悅物業(yè)）接收，解除時間不應(yīng)當(dāng)是2019年7月。馬某早在2018年9月、甘谷電廠早在2018年11月就向?qū)Ψ教岢隽私獬贤?。因此，在認(rèn)定解除合同的理由及時間時，應(yīng)當(dāng)先審查當(dāng)事人解除合同的理由是否成立。一審判決認(rèn)定馬某解除合同的理由不能成立、其無權(quán)解除合同，因此，一審法院應(yīng)當(dāng)進一步審查甘谷電廠提出解除合同的理由是否成立，但一審判決卻直接以房屋被恒悅物業(yè)接收為由認(rèn)定合同解除，屬明顯錯誤。而且，即使甘谷電廠根據(jù)政府指令、相關(guān)政策將案涉房屋移交給恒悅物業(yè)，只要馬某仍想租賃案涉房屋，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，馬某的租賃權(quán)仍在。因此，一審判決認(rèn)定案涉合同解除的理由錯誤，損害了甘谷電廠的利益。（2）馬某要求解除合同的理由不能成立。（3）案涉合同的解除原因是馬某未按照約定向上訴人交納租金，構(gòu)成違約，合同解除時間應(yīng)當(dāng)為2018年11月26日。合同約定，馬某應(yīng)當(dāng)在2018年9月1日前向甘谷電廠全額支付首年度租金，馬某拖欠房屋租金一個月以上，甘谷電廠有權(quán)解除合同收回房屋，且馬某應(yīng)當(dāng)按照年租金5%支付違約金。（4）如果按照一審判決認(rèn)定的合同解除的原因為恒悅公司實際控制了房屋，那么合同解除就與幼兒園不能通過消防驗收沒有關(guān)系，不能將幼兒園不能通過消防驗收、未能成功開辦的責(zé)任等同于合同解除的責(zé)任，不能按照比例劃分雙方責(zé)任。2.上訴人不應(yīng)當(dāng)賠償或補償馬某裝修損失380891.58元。（1）案涉合同解除原因不是上訴人造成的，而是馬某違約造成的；（2）馬某未經(jīng)上訴人書面同意擅自裝修，產(chǎn)生的費用應(yīng)由其自行承擔(dān)；（3）馬某無權(quán)以2018年9月1日幼兒園未開辦為由要求上訴人賠償其裝修損失，理由如下：合同約定租賃起始日為2018年9月21日，馬某應(yīng)預(yù)知到幼兒園不能在2018年9月1日開辦的風(fēng)險；合同未約定要上訴人保證幼兒園一定在2018年9月1日前開辦；案涉房屋消防驗收通過時間為2018年8月31日，上訴人已經(jīng)將建設(shè)工程消防驗收意見書及時送達(dá)馬某，且馬某未主動索要過消防驗收文件；依據(jù)一審查明事實，恒悅物業(yè)于2019年7月實際控制幼兒園，之前一直在馬某控制中。（4）馬某自認(rèn)的實際支出的裝修費為514412.5元，但造價鑒定為544130.83元，裝修造價應(yīng)當(dāng)按照較低者確定。3.馬某應(yīng)當(dāng)向上訴人支付2018年9月21日至2019年6月30日的房屋、場地租金、場地占用費409380.82元。合同約定租賃開始時間為2018年9月21日，一審已查明，案涉房屋于2019年7月交付給恒悅物業(yè)，期間一直由馬某占有房屋，2018年9月21日至2019年6月30日的費用應(yīng)由馬某承擔(dān)。4.馬某應(yīng)向上訴人支付違約金26400元。馬某未按約定繳納房租、擅自退租、擅自裝修，構(gòu)成違約，應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。5.上訴人不應(yīng)當(dāng)向馬某返還投標(biāo)保證金，因為馬某存在違約行為。綜上，一審法院判處錯誤，上訴人提起上訴，望判如所請。 被上訴人馬某答辯稱，1.一審法院認(rèn)定的雙方解除合同的時間是2019年7月，對上訴人最有利。馬某認(rèn)為，雙方解除合同時間應(yīng)為2018年9月13日。2.上訴人說被上訴人無權(quán)解除合同沒有依據(jù)，而上訴人對合同是否己經(jīng)履行的說法也自相矛盾。上訴人說租賃合同的起至期限是2018年9月21日，所以被上訴人馬某在2018年9月12日就無權(quán)解除合同，上訴人混淆了合同約定的“房租起算點”與“合同的成立”、“合同的生效”“合同的解除”。3.上訴人明知其出租的房屋不具備辦理幼兒園的條件，且履行合同的目的無法實現(xiàn)時不但沒有防止損失擴大，而且還強行要將該房屋出租給被上訴人，明顯是強行買賣的行為。按照合同法第42條的規(guī)定，上訴人在招標(biāo)時，其整棟樓的消防手續(xù)應(yīng)當(dāng)是具備的，最遲在上訴人在與被上訴人簽訂合同時應(yīng)當(dāng)具有消防合格手續(xù)。4.馬某從2018年6月21日向上訴人交納3萬元的保證金開始，雙方就形成合意，考慮到裝修期限，把房租起算點定到9月21日。馬某交保證金就是為了2018年開辦幼兒園，開辦幼兒園招收學(xué)員是有季節(jié)性的，一旦錯過8月20到9月1日，則意味著一年沒有學(xué)員，由于消防手續(xù)導(dǎo)致幼兒園無法經(jīng)營，馬某把招收的學(xué)員全部清退了。正是因為馬某對整棟樓的消防手續(xù)看不希望，才要求解除合同，因此給馬某帶來的所有損失應(yīng)由上訴人承擔(dān)。5.上訴人于2018年11月26日向馬某發(fā)送了解除合同通知，那么至少房租截止在2018年11月26日，所以一審法院將房租的期限計算到2019年7月1日，完全傾向上訴人一方，但馬某沒有精力繼續(xù)訴訟，選擇放棄上訴。綜上，上訴人的上訴請求均不能成立，應(yīng)駁回上訴。 馬某向一審法院提出訴訟請求：1.確認(rèn)馬某與甘谷電廠于2018年8月1日簽訂的房屋租賃合同與室外用地租賃合同于2018年9月13日解除；2.判令甘谷電廠退還馬某投標(biāo)押金3萬元；3.判令甘谷電廠賠償馬某損失538112.5元，訴訟過程中，馬某變更第三項訴訟請求為判令甘谷電廠賠償馬某損失551062.2元，增加訴訟請求為判令甘谷電廠承擔(dān)鑒定費8000元。 甘谷電廠向一審法院提出反訴請求：1.判令解除馬某、甘谷電廠簽訂的房屋租賃合同及室外用地租賃合同；2.判令馬某恢復(fù)房屋及室外用地原狀，并在3日內(nèi)向甘谷電廠騰交房屋及室外用地；3.判令馬某向甘谷電廠支付2018年9月21日至11月26日期間的房屋租賃費91184元，并按每日1364元的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期騰房占用費（自2018年12月1日起計算至騰房之日止）；4.判令馬某向甘谷電廠支付2018年9月21日至11月26日期間的室外用地租賃費5492元，并按每日82元的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期騰地占用費（自2018年12月1日起計算至騰地之日止）；5.判令馬某支付違約金26400元。訴訟過程中，甘谷電廠撤回第二項反訴請求，變更第三項反訴請求中的逾期騰房占用費為290500元（自2018年12月1日起計算至2019年6月30日止），變更第四項訴訟請求中的逾期騰地占用費為17500元（自2018年12月1日起計算至2019年6月30日止）。 一審法院認(rèn)定事實：2018年6月22日，通過招投標(biāo)，馬某承租了甘谷電廠位于天水市××區(qū)、2層商鋪用于開辦幼兒園。按照競拍告知書要求，馬某于2018年6月21日交納的投標(biāo)保證金3萬元自動轉(zhuǎn)為履約保證金。2018年8月1日，馬某與甘谷電廠簽訂房屋租賃合同，約定甘谷電廠將“大唐人家”小區(qū)7號樓1、2層商鋪出租給馬某開辦幼兒園；該商鋪面積約1660平方米；租期8年，自2018年9月21日起至2026年9月20日止；前5年租金為每年498000元，后三年年租金每年上浮5%；馬某應(yīng)于2018年9月1日前全額支付2018年9月1日至2019年8月31日之間的年租金、管理費等內(nèi)容。同日，雙方又簽訂室外用地租賃合同，約定將7、8號樓之間馬路東側(cè)綠化用地、7號樓與建房項目部彩板樓之間馬路北側(cè)綠化用地出租給馬某用于幼兒園室外用地；租期8年，自2018年9月21日起至2026年9月20日止；租金每年3萬元；馬某應(yīng)于每年9月1日前支付下一年的租賃費用等內(nèi)容。馬某在中標(biāo)之后不久開始裝修幼兒園，至同年8月20日基本裝修完畢。2018年8月31日，天水市公安消防支隊向甘谷電廠出具了建設(shè)工程消防驗收意見書，綜合評定幼兒園所在的7號樓工程消防驗收合格。2018年9月1日，馬某以7號樓整棟樓消防未驗收致使無法申報幼兒園消防手續(xù)等理由向甘谷電廠發(fā)出告知函，要求予以解決。同年9月12日，馬某以7號樓消防未通過驗收等理由再次向甘谷電廠發(fā)出告知函，要求解除雙方簽訂的租賃合同，并由甘谷電廠賠償損失。甘谷電廠于9月13日向馬某發(fā)出回復(fù)函，告知其解除合同系單方行為，且馬某未按合同約定于2018年9月1日前支付2018年9月1日至2019年8月31日期間的租金498000元等內(nèi)容，要求馬某于2018年9月30日前支付拖欠的租金。2018年10月18日，甘谷電廠通過微信將建設(shè)工程消防驗收意見書送達(dá)馬某，該意見書內(nèi)容為綜合評定7號樓工程消防驗收合格。另查明，因雙方對案涉幼兒園的裝修工程造價各執(zhí)一詞，馬某于2019年1月24日提交鑒定申請書，要求對裝修幼兒園的工程造價進行鑒定，但甘谷電廠拒絕鑒定及抽取鑒定機構(gòu)。因案件審理需要，經(jīng)馬某現(xiàn)場抽取鑒定機構(gòu)后，由北京典方建設(shè)工程咨詢有限公司對案涉幼兒園工程造價進行鑒定，并出具工程造價鑒定意見書，鑒定意見為案涉幼兒園的裝修工程造價為544130.83元。馬某為此支出鑒定費8000元。再查明，2019年6月27日，大唐甘肅發(fā)電有限公司甘谷發(fā)電廠、甘谷電廠與恒悅物業(yè)基于《大唐甘肅發(fā)電有限公司甘谷發(fā)電廠職工家屬區(qū)“兩供一業(yè)”（供水、供暖、物業(yè)）分離移交實施總體協(xié)議》簽訂《大唐甘肅發(fā)電有限公司甘谷發(fā)電廠職工家屬區(qū)“兩供一業(yè)”（供水、供暖、物業(yè)）分離移交實施總體協(xié)議補充協(xié)議》，由甘谷電廠將7號樓一、二層幼兒園按工程造價平移給恒悅物業(yè)所有，產(chǎn)權(quán)及其所有者權(quán)益也歸其所有，由恒悅物業(yè)以幼兒園租金收入逐年清償相應(yīng)工程款。2019年7月，恒悅物業(yè)實際接管案涉幼兒園，并將該幼兒園出租給他人繼續(xù)作為幼兒園使用。 一審法院認(rèn)為，馬某與甘谷電廠簽訂的房屋租賃合同及室外用地租賃合同合法、有效，依法應(yīng)予保護。關(guān)于上述合同是否解除的問題。馬某以甘谷電廠將7號樓消防未通過驗收等問題無法實現(xiàn)合同目的為由，于2018年9月12日向甘谷電廠發(fā)出告知函要求解除合同，甘谷電廠于次日發(fā)出回復(fù)函，認(rèn)為并不存在馬某所述的問題，不同意解除合同。馬某以此認(rèn)為解除合同的通知已到達(dá)甘谷電廠，合同已于2018年9月13日解除。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”的規(guī)定，基于該條解除合同的前提應(yīng)符合約定解除或法定解除的條件，而馬某解除合同的理由在當(dāng)時系不確定、有爭議的，故其要求確認(rèn)合同已于2018年9月13日解除的理由不成立。案涉幼兒園已于2019年7月被恒悅物業(yè)接收，故馬某與甘谷電廠簽訂的合同已無法繼續(xù)履行，故對甘谷電廠要求解除合同的訴訟請求予以支持。關(guān)于馬某裝修損失如何承擔(dān)的問題。馬某與甘谷電廠簽訂合同時就明確用于開辦幼兒園，其自中標(biāo)后即按照幼兒園的設(shè)計規(guī)劃進行裝修，至2018年8月20日基本完工，甘谷電廠作為招標(biāo)方、出租人對馬某承租房屋用于開辦幼兒園應(yīng)是明知的。根據(jù)馬某提供的照片來看，案涉幼兒園已基本裝修完畢，開辦幼兒園所需場地及設(shè)備已基本就緒，馬某為此投入了大量資金。根據(jù)北京典方建設(shè)工程咨詢有限公司出具的鑒定意見，案涉幼兒園的裝修工程造價為544130.83元。該幼兒園已裝修完畢，基本可以投入使用，但馬某與甘谷電廠簽訂的合同已解除，就該費用如何承擔(dān)，應(yīng)綜合雙方履約行為予以認(rèn)定。根據(jù)《甘肅省消防條例》的相關(guān)規(guī)定，馬某申辦建筑總面積大于1000平方米的幼兒園時，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報送消防設(shè)計文件予以審核，上述文件應(yīng)包括幼兒園所在建筑的建設(shè)工程消防驗收意見書，該消防驗收手續(xù)應(yīng)由甘谷電廠予以辦理并提供。甘谷電廠稱2018年8月31日天水市公安消防支隊即出具了案涉幼兒園所在的7號樓的消防驗收合格手續(xù)，但甘谷電廠無證據(jù)證明其于收到上述消防驗收合格手續(xù)后立即送達(dá)給了馬某，其提供的證據(jù)僅表明甘谷電廠于2018年10月18日才通過微信將建設(shè)工程消防驗收意見書送達(dá)給馬某。而此時已過開學(xué)季，對馬某所開辦的幼兒園開學(xué)造成了很大影響。作為幼兒園開辦人的馬某，也未提供證據(jù)證明其在中標(biāo)后至裝修完畢前要求甘谷電廠提供建設(shè)工程消防驗收意見書,故馬某在幼兒園開學(xué)時仍未辦理相應(yīng)的幼兒園消防手續(xù)，與其未積極作為亦存在一定關(guān)系。綜上，馬某與甘谷電廠對案涉合同的解除均負(fù)有責(zé)任，但甘谷電廠作為出租方，未及時提供7號樓建設(shè)工程消防驗收意見書，導(dǎo)致幼兒園消防手續(xù)無法辦理，對此應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，且甘谷電廠已將案涉幼兒園移交給恒悅物業(yè)后繼續(xù)作為幼兒園使用，故甘谷電廠應(yīng)承擔(dān)幼兒園裝修損失544130.83元的70%即380891.58元?；谏鲜鲈?，甘谷電廠應(yīng)返還馬某交納的3萬元投標(biāo)保證金的70%即21000元，并支付8000元鑒定費的70%即5600元。關(guān)于房屋及室外用地租賃費的問題。馬某自中標(biāo)后即對案涉幼兒園占有并進行裝修，雖因消防問題未成功開辦，但其對租賃物仍保持實際掌控的狀態(tài)，并未將租賃物交付甘谷電廠?，F(xiàn)馬某與甘谷電廠簽訂的合同已解除，但雙方已于2018年9月就案涉幼兒園產(chǎn)生爭議，馬某實際并未使用幼兒園，但基于案涉幼兒園已裝修的現(xiàn)狀，甘谷電廠在此期間無法將租賃物再行處置，確實存在租金損失。從查明情況看，案涉幼兒園于2019年7月已由恒悅物業(yè)接管，馬某占有、使用租賃的房屋及室外用地的時間為2018年9月21日至2019年6月30日，共計283天。按照合同約定，房屋租金前五年為每年498000元，室外用地租金為每年3萬元。按照馬某與甘谷電廠對合同解除應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任比例，馬某應(yīng)支付甘谷電廠自2018年9月21日至2019年6月30日的房屋租金為498000元÷365天×283天×30%＝115803.6元;應(yīng)支付的室外用地租金為3萬元÷365天×283天×30%＝6961.8元。因馬某未按約定支付租金的主要原因在于甘谷電廠未給其及時提供7號樓的建設(shè)工程消防驗收意見書，故對甘谷電廠要求馬某支付違約金的訴訟請求不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十六條、第一百零七條規(guī)定，判決：1.解除馬某與甘谷電廠簽訂的房屋租賃合同、室外用地租賃合同；2.甘谷電廠返還馬某投標(biāo)保證金21000元；3.甘谷電廠補償馬某幼兒園裝修物損失380891.58元；4.馬某支付甘谷電廠房屋租金115803.6元、室外用地租金6961.8元；5.駁回馬某、甘谷電廠的其他訴訟請求;6.甘谷電廠支付馬某鑒定費5600元；以上給付內(nèi)容均于判決生效之日起10日內(nèi)履行完畢。案件受理費9690元，由馬某負(fù)擔(dān)2907元、甘谷電廠負(fù)擔(dān)6783元；反訴案件受理費3880元，由馬某負(fù)擔(dān)1086元、甘谷電廠負(fù)擔(dān)2794元。 二審期間，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。 二審查明事實與一審一致，本院依法予以確認(rèn)

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費13570元，由上訴人甘谷電廠多種經(jīng)營總公司負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長楊宏權(quán) 審判員陳萍 審判員雒璇 二〇二〇年八月二十六日 法官助理董紅麗 書記員郭思佳

2020-09-14