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上訴人北京盛世潤信物業(yè)管理有限公司（以下簡稱盛世潤信公司）因與被上訴人大唐國際發(fā)電股份有限公司北京高井熱電廠（以下簡稱大唐公司高井電廠）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院（2019）京0107民初13912號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月3日立案后，依法組成合議庭，因無新事實、新證據(jù)，不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

北京盛世潤信物業(yè)管理有限公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判。事實和理由：盛世潤信公司承擔了訴爭期間電熱鍋爐房、變配電室的故障維修和安全風險，熱鍋爐房、變配電室未出現(xiàn)故障和安全事故即表明盛世潤信公司完成服務(wù)。如果2017年11月4日大唐公司高井電廠就與北京市熱力集團有限責任公司完成交接，《老墻根物業(yè)服務(wù)合同》（以下簡稱《服務(wù)合同》）就沒有必要約定第十八條，盛世潤信公司開具發(fā)票是義務(wù)，大唐公司高井電廠單方支付服務(wù)費用是單方行為，盛世潤信公司與大唐公司高井電廠未簽署書面交接材料，大唐公司高井電廠未告知將《服務(wù)合同》的內(nèi)容移交給北京市熱力集團有限責任公司，根據(jù)《服務(wù)合同》第一條及物業(yè)服務(wù)發(fā)票已交付事實不能推斷盛世潤信公司知曉將訴爭的服務(wù)內(nèi)容移交給北京市熱力集團有限責任公司。 大唐國際發(fā)電股份有限公司北京高井熱電廠辯稱，同意一審判決，不同意北京盛世潤信物業(yè)管理有限公司的上訴請求和理由。 北京盛世潤信物業(yè)管理有限公司向一審法院起訴請求：1、請求大唐公司高井電廠支付所欠盛世潤信公司2017年12月1日至2018年6月20日期間的物業(yè)管理費238554元；2、請求大唐公司高井電廠支付所欠物業(yè)管理費的違約金71566元；3、訴訟費由大唐公司高井電廠承擔。 一審法院認定事實：2017年10月31日，大唐公司高井電廠（合同甲方，業(yè)主）與盛世潤信公司（合同乙方，物業(yè)服務(wù)企業(yè)）簽訂《老墻根物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定了由乙方為甲方所屬的即位于北京市西城區(qū)老墻根街107號院2號樓電鍋爐及配電室用房（面積為2426.85平方米）提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)期限自2017年1月1日至2017年11月30日。合同第五條對乙方提供的物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容做如下約定：1、制訂物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施；保管相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的授權(quán)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度；2.負責本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理;3.負責本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細見附件四;4.負責共有綠地、景觀的養(yǎng)護和管理;5.負責清潔衛(wèi)生服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等;6.負責協(xié)助維護公共秩序和協(xié)助做好安全防范工作7、負責電熱鍋爐房、變配電室的房屋日常維護，衛(wèi)生保潔、水表電表的計量數(shù)據(jù)記錄。8、負責電熱鍋護房、變配電室弱電系統(tǒng)的維護、維修。9、負責電熱鍋爐房、變配電室房屋建筑本體共用部位（樓項、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房）的日常維修、養(yǎng)護和管理。10、負責管理電熱鍋爐房、變配電室相關(guān)設(shè)備的運行和維護記錄等。11、其他服務(wù)事項。合同第十條約定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租其物業(yè)時，應(yīng)當將本合同、管理規(guī)約以及有關(guān)費用繳納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或出租情況告知乙方。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)前，應(yīng)當與乙方結(jié)清相關(guān)費用。合同第十一條對物業(yè)服務(wù)費用做如下約定：本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費方式為包干制，金額：39.45萬元，大寫：叁拾玖萬肆仟伍佰元）。在乙方配合甲方將本合同服務(wù)內(nèi)容全部移交給北京市熱力集團有限責任公司并向甲方提供符合財務(wù)要求的發(fā)票后10個工作日內(nèi)支付乙方物業(yè)服務(wù)費用。支付方式：支票或網(wǎng)銀。合同第十六條約定,任何一方?jīng)Q定在合同期限屆滿后不再續(xù)約的，均應(yīng)當在期滿3個月前書面或口頭通知對方。合同第十七條約定，合同期限屆滿前，甲方?jīng)Q定繼續(xù)聘用乙方的，應(yīng)當在期滿前3個月書面通知乙方;乙方自接到續(xù)約通知1個月內(nèi)回復甲方。合同第十八條約定，合同終止后尚未有新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接的，乙方應(yīng)當繼續(xù)按本合同的約定提供服務(wù)6個月，在此期間的物業(yè)服務(wù)費按本合同約定的標準繳納。合同第十九條約定，合同終止后，甲乙雙方應(yīng)當共同做好交接事宜，包括物業(yè)服務(wù)費的清算、對外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行、物業(yè)共用部分查驗交接以及移交相關(guān)檔案資料等。合同第二十七條約定，業(yè)主違反合同第十一條約定，經(jīng)乙方書面催繳，未能按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)當按欠交部分的30％的標準一次性向乙方支付違約金。業(yè)主違反本合同的約定，實施妨害物業(yè)服務(wù)行為的，應(yīng)當承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨礙等相應(yīng)的民事責任。 2017年11月1日，大唐公司高井電廠（合同甲方，委托單位）與北京市熱力集團有限責任公司（合同乙方，受托單位以下簡稱熱力公司）簽訂《西城區(qū)老墻根鍋爐房委托供熱運營管理合同》，該合同第二條對簽署背景做如下約定：1、2017年經(jīng)友好協(xié)商一致，甲乙雙方已就甲方以無償劃轉(zhuǎn)的方式向乙方移交供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)，由乙方承擔供熱設(shè)施接收后供暖相關(guān)工作。但是根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，上述供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)的無償劃轉(zhuǎn)除需要由轉(zhuǎn)讓方與受讓方各自履行必要的審批手續(xù)外還需獲得政府有關(guān)部門的批準。為了確保上述區(qū)域內(nèi)熱用戶的冬季正常供暖，甲乙雙方一致同意在雙方洽商及辦理上述供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)手續(xù)的過渡期間，甲方以委托供熱運營管理的方式委托乙方負責甲方所屬1座鍋爐房的供熱事宜，對委托范圍內(nèi)的供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)進行供熱、運行、維護、管理、搶修、經(jīng)營、收取熱費及向熱用戶提供供熱服務(wù)。2、在甲方的產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)審批手續(xù)辦理完畢后，另行簽署供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)協(xié)議，并依據(jù)該供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)協(xié)議的約定辦理完成供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的相關(guān)手續(xù)。供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)手續(xù)辦理完畢后，甲方所屬的于本合同中所述的供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)劃歸乙方所有，由乙方依法享有所有者權(quán)益并由乙方作為供熱人負責上述區(qū)域的供熱工作、收取熱費。合同第三條對委托內(nèi)容及范圍做如下約定：（一）委托內(nèi)容甲方委托乙方承擔以下1座鍋爐房的供熱工作：1、大唐國際發(fā)電股份有限公司北京高井熱電廠所屬的西城區(qū)老墻根鍋爐房位于西城區(qū)老墻根107號院2號機，現(xiàn)有3臺1噸福土德牌電熱水鍋爐，型號:ＣＷＤＲＯ7-85／70，2016年11月投入使用。所帶居民供熱面積約12000平方米。（二）委托范圍1、甲方將上述1座鍋爐房的供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)移交給乙方，供乙方在委托供熱運營管理期限內(nèi)無償使用。2、雙方確認本合同所述甲方所屬供熱設(shè)施及現(xiàn)有建筑物的占地面積為約594平方米，土地使用權(quán)歸屬甲方所有，地上現(xiàn)有建筑物的建筑面積約2399.85平方米，房屋數(shù)量為3間（最終以相關(guān)方現(xiàn)場確認的建筑物數(shù)量為準），該建筑物的所有權(quán)歸屬甲方，現(xiàn)由甲方使用。合同第五條約定，1、本合同簽訂的同時，甲乙雙方簽訂《房屋、建筑物及土地無償使用協(xié)議》，明確約定在本合同所述的委托供熱運營管理期限內(nèi)，將上述房屋、建筑物及土地移交給乙方，供乙方無償使用，該協(xié)議作為本合同的附屬協(xié)議。交接日，甲方將本條所述的房屋、建筑物及土地的使用權(quán)移交給乙方，供乙方在委托供熱運營管理期限內(nèi)無償使用。2、甲方承諾其有權(quán)簽署本合同，有權(quán)委托乙方在委托供熱運營管理期限內(nèi)運營、管理上述供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)。甲方確認其有權(quán)依據(jù)本合同的約定將其所屬的供熱設(shè)施、相關(guān)資產(chǎn)及資料移交給乙方，供乙方在委托供熱運營管理期限內(nèi)無償使用。對于依據(jù)本合同移交的供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)不會侵犯任何第三方的合法權(quán)益，如出現(xiàn)第三方對甲方所移交的資產(chǎn)主張權(quán)利的，由甲方承擔相應(yīng)的賠償責任。3、甲方保證其移交給乙方的鍋爐房、熱力管網(wǎng)、用熱建筑物內(nèi)的供用熱系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備設(shè)施在交接時可以正常運行不存在重大安全隱患。4、本合同簽訂前，若甲方將本合同所述委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)委托他人管理或交由他人使用的，甲方保證其已與原鍋爐房委托管理單位或個人解除托管協(xié)議，或已與原使用單位、使用人解除使用協(xié)議。5、自本合同簽訂之日起，就本合同所述委托范圍內(nèi)的鍋爐房相關(guān)設(shè)備設(shè)施及其他移交范圍內(nèi)的相關(guān)資產(chǎn)或相關(guān)工作，甲方不與第三方簽訂與本合同相沖突的其他合同協(xié)議或具有法律效力的文件。合同對交接日作如下約定，甲乙雙方約定本合同所述的交接日為:本合同生效之日起第二日。交接日，甲乙雙方須完成本合同所述的供熱管理交接手續(xù)、甲方提供給乙方無償使用的房產(chǎn)等相關(guān)設(shè)施的交接手、其他所有交接事項的交接操手塊及本合同所的定的與要托供熱運營相關(guān)的所有事宜。自交接日起本合同所述供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)的供熱管理權(quán)、熱費收費權(quán)、土地、房使用權(quán)變更為乙方。該日期不因甲乙雙方在交接過程中履行義務(wù)的瑕而進行變更。合同第六條就本次委托供熱運營管理須移交的事項作如下約定：（一）移交供熱運營管理事項。1、甲方向乙方移交本合同所述委托范圍內(nèi)的供熱設(shè)施及相關(guān)置產(chǎn)的同時，還須向乙方移交本合同所述委托范圍內(nèi)的全部供熱管理工作，包括委托范圍內(nèi)全部供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)的運行、維護、管理檢修、搶修及熱費收取工作。甲方委托范圍內(nèi)現(xiàn)有供熱面積為12000平方米，最終的供熱面積由乙方根據(jù)甲方提供的相關(guān)資料核實后確定。2、本合同所述委托范圍內(nèi)，甲方移交供熱管理權(quán)的供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)，從交接日起的供熱管理工作由乙方負責。3、自交接日起，用戶室內(nèi)供用熱設(shè)備設(shè)施發(fā)生供熱故障時，由用戶按照相關(guān)規(guī)定向乙方報修。（二）移交熱費收費工作。自交接日起，甲方將熱費（其中包括供暖費、生活熱水費、泳池用熱費、其他用熱費）的收費工作移交給乙方，由乙方負責收取委托供熱運營管理區(qū)域內(nèi)的熱費，并承擔因此引發(fā)的訴訟、糾紛。1、委托范圍內(nèi)供熱面積共計12000平方米。2、熱費收繳標準:乙方按照京價（商）字【2001】372號文件規(guī)定的價格標準收取居民的熱費;按照京發(fā)改【2015】12619號文件規(guī)定的價格標準收取非居民的熱費，本合同簽訂后如遇政府相關(guān)部門熱費調(diào)價，則從調(diào)價之日起，乙方將按調(diào)整后的價格標準執(zhí)行。3、在交接日之前發(fā)生的歷史欠費應(yīng)由甲方享有并繼續(xù)負責收取，甲方在交接日前已收取的2017-2018采暖季熱費，應(yīng)在本合同簽訂之日起10日內(nèi)轉(zhuǎn)交乙方。（三）移交供熱資料。1.移交供熱面積臺賬：交接日，甲方須向乙方移交供熱面積臺賬，并協(xié)助乙方進行核實。2、移交供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)的資料:交接日，甲方應(yīng)向乙方移交本合同所述委托范圍內(nèi)的供熱設(shè)施（含二次供熱設(shè)施、設(shè)備）及相關(guān)資產(chǎn)的詳細資料、交接日前的相關(guān)維修與保養(yǎng)記錄。3、交接日，甲方應(yīng)向乙方移交本合同所述委托范圍內(nèi)相關(guān)的用戶資料、收費臺賬、收費明細及其他相關(guān)的收費資料。（四）移交與委托供熱運營管理事項相關(guān)的其他資料。在本合同簽訂前，雙方應(yīng)對提交資料認真核實，以確保資料能夠順利移交。交接日，甲方須向乙方提交如下資料，甲方保證移交資料的準確性及完整性。1、甲方應(yīng)向乙方移交的鍋爐房建設(shè)資料如下:（1）鍋爐房、管網(wǎng)、系統(tǒng)圖紙；（2）房產(chǎn)明細表（包括層數(shù)、間數(shù)、面積等數(shù)據(jù)）;竣工圖檔案資料。（3）供暖面積區(qū)域圖。2、甲方應(yīng)向乙方移交的鍋爐房供熱運營管理資料如下:（1）鍋爐房、管網(wǎng)、主要設(shè)備、設(shè)施的說明書、質(zhì)量合格證及相關(guān)資料;（2）熱用戶用熱設(shè)施的基本情況。（3）供用熱合同／協(xié)議。（4）鍋爐房、供熱一、二次管網(wǎng)及相關(guān)設(shè)備設(shè)施清單（見附件）（5）收費臺賬、面積臺帳及用戶的基礎(chǔ)信息資料。（6）計量器具的資料及臺帳;（7）特種工種證件及資質(zhì)。（五）移交供用熱合同／協(xié)議。1、交接日，甲方須向乙方移交甲方與用戶所簽訂的供用熱合同／協(xié)議。移交后，甲方有義務(wù)協(xié)助乙方對用戶的供用熱合同／協(xié)議進行核查及換簽。在換簽時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方與用戶對供用熱合同／協(xié)議的內(nèi)容進行核查，并按核查后的內(nèi)容進行換簽。2、自交接日起5日內(nèi)，甲方與乙方須聯(lián)合發(fā)布公告，在原甲方供熱區(qū)域內(nèi)顯著地方進行張貼，告知用戶乙方受托負責該區(qū)域供熱運營、供熱管理、供熱服務(wù)、熱費收取等事項，告知用戶甲方與用戶簽訂的原供用熱合同／協(xié)議因供熱管理權(quán)的移交自本合同所述的交接日起終止，用戶須與乙方重新簽訂供用熱合同／協(xié)議，未重新簽訂的，按事實合同處理。 大唐公司高井電廠主張其就涉案合同的電鍋爐及配電室用房已于2017年11月4日與熱力公司進行交接，為此其提交《供熱管理工作交接確認書》，該確認書載有如下內(nèi)容：“根據(jù)雙方于2017年11月1日簽訂的《西城區(qū)老墻根鍋爐房委托供熱運營管理合同》，雙方確認:2017年11月4日大唐國際發(fā)電股份有限公司北京高井熱電廠（以下簡稱移交方）已將所屬的老墻根供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)按照合同相關(guān)條款全部移交給北京市熱力集團有限責任公司（以下簡稱接收方）使用。移交方供熱管理權(quán)的供熱設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)從即日起由接收方負責合同所屬范圍內(nèi)的日常管理工作?！痹摯_認書下方移交方處為大唐公司高井電廠蓋章，接收方處為北京熱力金融街供熱服務(wù)中心蓋章。盛世潤信公司對該確認書的真實性不予認可。 2017年11月14日，大唐公司高井電廠通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式向盛世潤信公司支付物業(yè)服務(wù)費394500元。另，盛世潤信公司向大唐公司高井電廠提供北京增值稅占用發(fā)票，開票日期為2017年10月31日，發(fā)票內(nèi)容為其他生活服務(wù)物業(yè)服務(wù)費，金額為394500元。 盛世潤信公司主張其于2017年12月1日至2018年6月20日期間一直為《老墻根物業(yè)服務(wù)合同》約定的位于北京市西城區(qū)老墻根街107號院2號樓電鍋爐及配電室用房提供物業(yè)服務(wù)，為此其提交配電室運行值班表為證。大唐公司高井電廠對該證據(jù)及上述主張均不予認可，并表示該鍋爐房及配電室已于2017年11月移交給熱力公司，不需要盛世潤信公司在上述期間繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。 經(jīng)詢問，大唐公司高井電廠表示其于2017年10月31日與盛世潤信公司的工作人員進行現(xiàn)場交接，但未簽署交接的書面材料，交接方式為將涉案的鍋爐房及配電室重新上鎖，后于2017年11月4日交由熱力公司掌控。大唐公司高井電廠對此予以否認，并表示其一直掌控配電室鑰匙直至2018年6月20日。 一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應(yīng)按照約定履行自己的義務(wù)。另外，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，盛世潤信公司、大唐公司高井電廠所簽訂的《老墻根物業(yè)服務(wù)合同》系雙方的真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性約定，故該合同真實有效，雙方均應(yīng)按合同約定的內(nèi)容履行各自義務(wù)。 盛世潤信公司提交的配電室值班表等證據(jù)系其自身制作，無法證明其在主張期間內(nèi)一直履行上述合同約定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，也無法證明大唐公司高井電廠在上述期間內(nèi)接受盛世潤信公司履行的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。退一步講，根據(jù)該合同第十一條的約定亦可以看出，雙方對物業(yè)服務(wù)費用的支付進行了相關(guān)條件的限制，即明確約定了盛世潤信公司需要配合大唐公司高井電廠將本合同服務(wù)內(nèi)容全部移交給北京市熱力集團有限責任公司并提供發(fā)票后支付，故盛世潤信公司在簽訂上述合同時已經(jīng)明確知曉需要配合辦理本合同服務(wù)內(nèi)容的移交手續(xù)，因此根據(jù)該條款的約定以及大唐公司高井電廠出示的物業(yè)服務(wù)發(fā)票已交付的證據(jù)亦可以推斷盛世潤信公司知曉或者應(yīng)當知曉大唐公司高井電廠將訴爭的服務(wù)內(nèi)容移交給北京市熱力集團有限責任公司的相關(guān)事實。故盛世潤信公司的訴訟請求缺乏事實及法律依據(jù)，法院不予支持。 綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回北京盛世潤信物業(yè)管理有限公司之訴訟請求。 二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。經(jīng)審查，一審查明的事實正確，本院予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費5951元，由北京盛世潤信物業(yè)管理有限公司負擔（已交納）。 本判決為終審判決

審判長陳偉 審判員張永鋼 審判員丁少芃 二〇二〇年九月二十八日 法官助理陳大林 書記員趙倬希

2020-10-09