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上訴人聶振因與被上訴人吉林省交通投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱交通公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服吉林省長春市綠園區(qū)人民法院（2020）吉0106民初1435號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

聶振上訴請求：1.請求撤銷吉林省長春市綠園區(qū)人民法院（2020）吉0106民初1435號民事判決，依法改判或發(fā)回重審；2.一、二審案件受理費(fèi)由交通公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、原審法院認(rèn)定聶振向交通公司主張裝修損失與雙方合同約定相悖，實(shí)屬錯(cuò)誤。雖聶振與交通公司簽訂《房屋租賃合同》，并在合同第八條第六項(xiàng)約定“租賃期內(nèi)，交通公司有權(quán)單方解除合同并收回租賃房屋，但應(yīng)當(dāng)至少提前45日通知聶振。合同因此解除后，聶振應(yīng)及時(shí)租賃房屋按合同約定標(biāo)準(zhǔn)交還交通公司，交通公司接受租賃房屋并驗(yàn)收合格后應(yīng)將合同未能履行部分對應(yīng)的租金及保證金余額予以退還。聶振不得向交通公司主張因合同解除而產(chǎn)生的裝修損失、經(jīng)營損失等賠償要求”，但該條款僅系對交通公司單方解除權(quán)的相關(guān)約定。本案中，房屋租賃合同解除的原因并非系交通公司行使單方解除權(quán)所致，而是因租賃房屋擬被政府拆除，雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，對房屋租賃合同予以解除，因此不能機(jī)械適用關(guān)于交通公司單方解除權(quán)的相關(guān)條款規(guī)定，認(rèn)定雙方約定合同解除時(shí)，交通公司不應(yīng)賠償聶振裝修損失。原審法院依據(jù)《房屋租賃合同》中關(guān)于聶振單方解除權(quán)的約定認(rèn)定聶振請求交通公司賠償裝修損失的請求與合同約定相悖，實(shí)屬錯(cuò)誤。二、原審法院認(rèn)定交通公司并無同意給付聶振裝修損失殘值的明確表述，并駁回聶振的訴請，實(shí)屬錯(cuò)誤。2019年12月22日，雙方針對房屋租賃合同的解除及房屋裝修補(bǔ)償?shù)仁乱苏匍_會議，并形成《會議備忘錄》約定：“（1）雙方同意引入第三方評估機(jī)構(gòu)對租賃房屋裝修殘值進(jìn)行評估，聶振以評估結(jié)果為依據(jù)向交通公司主張補(bǔ)償；（2）聶振同意于2019年12月23日前自行騰空房屋；（3）聶振通過法院訴訟的方式以評估結(jié)果為依據(jù)要求交通公司補(bǔ)償聶振裝修損失并返還未發(fā)生的租金及交納的保證金，最終補(bǔ)償數(shù)額及標(biāo)準(zhǔn)以法院判決為準(zhǔn)。”可見，聶振與交通公司對于雙方解除房屋租賃合同，并由交通公司支付房屋裝修補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)事宜，已達(dá)成合意。但因損失數(shù)額需進(jìn)行評估確定，故交通公司要求聶振對裝修殘值進(jìn)行評估后，以評估結(jié)論為依據(jù)向法院主張相應(yīng)權(quán)利。現(xiàn)聶振在交通公司不委托評估機(jī)構(gòu)的情況下，支付不菲的鑒定費(fèi)委托吉林省四維測繪有限公司及吉林省信誠房產(chǎn)土地評估有限公司對租賃房屋裝修殘值進(jìn)行評估，并以評估結(jié)論為依據(jù)向法院提起訴訟，已遵守了雙方的約定，聶振的主張理應(yīng)得到支持。交通公司在原審中提出并未同意就裝修損失予以補(bǔ)償，與《會議備忘錄》形成的背景與目的不符，邏輯上難以自圓其說。試想如果雙方?jīng)]有就裝修損失進(jìn)行補(bǔ)償?shù)哪康呐c合意，雙方在備忘錄中約定同意第三方評估并以此向交通公司主張權(quán)利的意義何在？因此交通公司對備忘錄的解讀既不符合文義，又與雙方目的不符，明顯有悖誠信原則。原審法院以交通公司并無同意給付聶振裝修殘值的明確表述為由，駁回聶振的訴求，實(shí)屬錯(cuò)誤。綜上所述，原審法院在未能查明本案事實(shí)的情況下，作出了錯(cuò)誤的判決，損害了聶振的合法權(quán)益，請二審法院依法查明事實(shí)，做出公正的裁判，以維護(hù)聶振的合法權(quán)益不受侵害。 交通公司辯稱：案涉《房屋租賃合同》的解除系約定解除條件之觸發(fā)，非因《會議備忘錄》產(chǎn)生其他阻卻事由交通公司與聶振于案涉《房屋租賃合同》第十三條明確約定了因政府征收行出現(xiàn)時(shí)所觸發(fā)的合同效果，即雙方無條件解除合同，故此對案涉合同之解除，交通公司不存在違約行為。另，依據(jù)前述合同第九條第七項(xiàng)之約定，合同解除后，案涉租賃物項(xiàng)下裝修無法分離、拆除的部分歸交通公司所有，而該部分系聶振主張賠償之主要外觀物質(zhì)基礎(chǔ)，聶振以交通公司所享有物權(quán)對應(yīng)物向交通公司主張賠償，沒有任何事實(shí)或法律依據(jù)，同時(shí)雙方已于案涉《房屋租賃合同》中明確約定，合同解除后，聶振不因合同解除而產(chǎn)生的裝修損失、經(jīng)營損失等索要賠償。二、交通公司已遠(yuǎn)低于市場價(jià)格之對價(jià)承租案涉租賃物，應(yīng)具有基本商業(yè)判斷，對或有風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)自行承擔(dān)交通公司以每年27萬元的租金承租近3000佘平方米之不動(dòng)產(chǎn)，該對價(jià)遠(yuǎn)低于市場一般價(jià)格，聶振作為完全民事行為能力人，自承租之時(shí)，即應(yīng)對該對價(jià)異動(dòng)因素有明確的商業(yè)判斷，同時(shí)聶振亦因案涉租賃物獲取了巨額經(jīng)濟(jì)利益，在合同解除后，又妄以轉(zhuǎn)嫁商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)侵害國有資產(chǎn)，沒有任何事實(shí)或法律依據(jù)。三、聶振對《會議備忘錄》扭曲性解讀，沒有任何事實(shí) 或法律依據(jù)案涉《會議備忘錄》出具的根本原因系案涉合同解除條件觸發(fā)時(shí)，聶振遲延履行返還義務(wù)，企圖在交通公司承擔(dān)巨大政治拆遷任務(wù)之極謀求經(jīng)濟(jì)利益?！稌h備忘錄》出具的最主要目的系明確聶振履行合同返還義務(wù)的具體時(shí)間，而非聶振所稱之賠償責(zé)任。在會議洽談期間，聶振代表人僅以口述宣稱就案涉租賃物曾于近十年前花費(fèi)五百余萬元進(jìn)行裝飾裝修，現(xiàn)因政府征拆，要求交通公司給付巨額經(jīng)濟(jì)賠償，就此問題：交通公司對征拆事宜不具有任何過錯(cuò)，不存在所謂賠償之依據(jù)，自雙方第一次簽訂租賃協(xié)議伊始，交通公司就案涉標(biāo)的物可能隨時(shí)出現(xiàn)被征拆之風(fēng)險(xiǎn)已全然告知聶振，此所謂案涉標(biāo)的物之承租價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)格的根本原因。雙方在案涉《房屋租賃合同》項(xiàng)下對合同解除后，租賃物內(nèi)裝飾、裝修物的物權(quán)歸屬及能否主張賠償?shù)仁乱艘炎龀隽嗣鞔_約定，交通公司并無與聶振重新就同一事實(shí)再次迗成合意之必要?！稌h備忘錄》內(nèi)恰因被答辯人不愿按合同約定義務(wù)履行，雙方才議定就此事項(xiàng)交由人民法院裁決，若聶振認(rèn)為其負(fù)有事實(shí)及法律依據(jù)，可以另種方式進(jìn)行主張，與聶振所主張的交通公司同意予以補(bǔ)償?shù)囊馑急硎久黠@自相矛盾。綜上，正如符合法定條件之民事主體均可向人民法院提出告訴主張，但主張是否能得以支持，并非同一概念，聶振據(jù)此要求賠償，顯有扭曲。聶振不具有提起本次告訴之主體資格，依法應(yīng)予駁回案涉爭議裝飾裝修物，在合同解除前均屬于長春市鑫隆賓館所有，聶振作為證據(jù)出示的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書》所指向的委托人亦是如此。長春市鑫隆賓館作為享有獨(dú)立法人資格的民事主體，對其自有權(quán)利義務(wù)享有完整的處置權(quán)，案涉租賃物雖然由聶振承租，長春市鑫隆賓館使用，但并不能因此否認(rèn)長春市蠢隆賓館的法人地位，聶振與長春市鑫隆賓館之間系無償使用或另有對價(jià)，均不能改變此事實(shí)，而聶振即非長春市鑫隆賓館的法定代表人，亦非股東，不具有提出本次告訴之主體資格，依法應(yīng)予駁回。 聶振向一審法院提出訴訟請求：1.判令交通公司向聶振賠償裝修損失764507.00元。2.判令交通公司向聶振返還房屋租金140806.48元、保證金20000.00元、采暖費(fèi)56227.50元并支付相應(yīng)利息（以217033.98元為本金，自2019年12月23曰起按貸款市場報(bào)價(jià)利率計(jì)算至實(shí)際給付之曰止，截止2020年4月17日利息為人民幣2738.25元）；3.案件受理費(fèi)、評估費(fèi)由交通公司負(fù)擔(dān)。 一審法院經(jīng)審理查明，交通公司因哈大高鐵建設(shè)而取得長春市綠園區(qū)迎賓路543號（原吉林新華醫(yī)院用房及院落）。2011年5月13日，聶振（乙方）與交通公司（甲方）簽訂《房屋土地租賃合同》，約定交通公司將上述房屋及院落出租給聶振作為商業(yè)使用。合同期滿后，2014年7月1日，雙方就同一標(biāo)的物再次簽訂《房屋土地租賃合同》，約定租賃用途為開設(shè)賓館和汽車維修站，租期展期2年，并于展期結(jié)束后，聶振繼續(xù)租賃3年等。2019年9月2日，聶振、交通公司對上述標(biāo)的物又簽訂《房屋租賃合同》，用途同前，年租金27萬元，租期1年，自2019年7月1日至2020年6月30日止，合同簽訂后3個(gè)工作日內(nèi)交上半年租金135000.00元，2019年12月1日前交下半年租金135000.00元；聶振向交通公司支付保證金20000.00元；租期內(nèi)交通公司（甲方）單方解除合同后，聶振（乙方）應(yīng)及時(shí)將租賃房屋按合同約定標(biāo)準(zhǔn)交還甲方，甲方接收后將剩余租金及保證金余額退還，乙方不得向甲方主張因合同解除而產(chǎn)生的裝修損失、經(jīng)營損失等賠償要求。合同簽訂后，聶振于2019年9月4日、2019年12月11日各向交通公司支付租金135000.00元，本次租期內(nèi)租金全部支付完畢。 聶振于庭審中陳述，案涉室內(nèi)裝修發(fā)生于2011年，裝修到當(dāng)年年底。 2019年12月，因哈大高鐵沿線環(huán)境安全治理工作要求，需對案涉房屋予以拆除，2019年12月22日，聶振、交通公司達(dá)成《會議備忘錄》，內(nèi)容第二項(xiàng)：“楊占偉先生介紹，承租的房屋用于經(jīng)營賓館和汽車維修站。賓館一共開設(shè)81個(gè)房間，承租房屋時(shí)賓館投入總裝修費(fèi)用500余萬元，汽車維修站投入總裝修花費(fèi)23萬元。現(xiàn)承租房屋面臨拆除，請求交投集團(tuán)公司予以補(bǔ)償。雙方經(jīng)過協(xié)商，同意引入第三方評估機(jī)構(gòu)對所有租賃房屋（包括賓館及汽車維修站）裝修殘值部分進(jìn)行評估。聶振先生以評估結(jié)果為依據(jù)向交投集團(tuán)主張補(bǔ)償?！?019年12月24日，聶振騰空租賃房屋并交還交通公司。現(xiàn)案涉標(biāo)的物已拆除。 經(jīng)聶振（長春市鑫隆賓館）委托，吉林省四維測繪有限公司對聶振承租房屋室內(nèi)裝修進(jìn)行測繪，吉林省信誠房地產(chǎn)土地評估有限公司對以上標(biāo)的物裝修市場價(jià)值進(jìn)行評估，估價(jià)結(jié)果為764507.00元。 一審法院認(rèn)為，聶振、交通公司簽訂的《房屋租賃合同》為雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。因哈大高鐵沿線環(huán)境安全治理工作要求案涉房屋需拆除，雙方協(xié)商后于2019年12月24曰對租賃房屋進(jìn)行交接，故可認(rèn)定雙方的房屋租賃合同于2019年12月24日已實(shí)際解除，雙方權(quán)利義務(wù)終止。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十八條“合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力?！币蛏杏邪肽甓嗟淖馄谖磳?shí)際履行，則相應(yīng)租金及保證金交通公司應(yīng)予返還，聶振主張剩余租期的租金140806.48元、保證金20000.00元（計(jì)160806.48元）依法予以支持。雙方于2019年12月24曰對案涉標(biāo)的物進(jìn)行交接，交通公司遲至今曰仍未返還聶振以上款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)支付聶振資金占用期間的利息損失，利息可自2019年12月24日起計(jì)算至實(shí)際給付之日止，按貸款市場報(bào)價(jià)利率計(jì)算為宜。 聶振要求交通公司賠償聶振裝修損失764507.00元并支付評估費(fèi)13000.00元，此請求與雙方合同約定相悖，且雙方雖于2019年12月22日達(dá)成《會議備忘錄》，但在該備忘錄中，并交通公司同意給付聶振裝修損失殘值的明確表述，交通公司亦未在標(biāo)的房屋收回后，在聶振裝修基礎(chǔ)上繼續(xù)用于出租經(jīng)營以獲得利益，故聶振該項(xiàng)請求依據(jù)不足，不予支持。聶振要求交通公司返還聶振采暖費(fèi)56227.50元并支付相應(yīng)利息，但交通公司并非收取采暖費(fèi)的主體，聶振要求交通公司返還并無依據(jù)，依法不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十八條、第一百零七條，《中華人民共和囯民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：一、交通公司于本判決生效后立即返還聶振租金140806.48元、保證金20000.00元并支付利息（利息以160806.48元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率，自2019年12月24日起計(jì)算至實(shí)際給付之日止）；二、駁回聶振的其他訴訟請求。如果交通公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)6821.00元（聶振已預(yù)交），由交通公司負(fù)擔(dān)3516.00元，于本判決生效后立即執(zhí)行;聶振負(fù)擔(dān)3305.00元。 本院二審除一審法院查明事實(shí)外，另查明：《房屋租賃合同》第八條第6款約定：租賃期內(nèi)，甲方有權(quán)單方解除本合同并收回租賃房屋，但應(yīng)至少提前45天通知乙方。合同因此解除后，乙方應(yīng)及時(shí)將租賃房屋按合同約定標(biāo)準(zhǔn)交還甲方，甲方接收租賃房屋并驗(yàn)收合格后應(yīng)將本合同未能履行部分對應(yīng)的租金及保證金余額予以退還。乙方不得向甲方主張因合同解除而產(chǎn)生的裝修損失、經(jīng)營損失等賠償要求。第12款約定：租賃房屋如遇政府征收、拆遷或規(guī)劃調(diào)整，則乙方自行與相關(guān)部門進(jìn)行溝通，由此給乙方造成的任何損失與甲方無關(guān)

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)12007元，由上訴人聶振負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長高婧明 審判員賀銀婷 審判員張海膠 二〇二一年四月七日 書記員崔競文

2021-06-02