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原告聶振與被告吉林省交通投資集團(tuán)有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告聶振的委托訴訟代理人陳晨、被告吉林省交通投資集團(tuán)有限公司的委托訴訟代理人劉博研到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無(wú)數(shù)據(jù)

原告聶振向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告向原告賠償裝修損失764507.00元。2、判令被告向原告返還房屋租金140806.48元、保證金20000.00元、采暖費(fèi)56227.50元并支付相應(yīng)利息（以217033.98元為本金，自2019年12月23日起按貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至實(shí)際給付之日止，截止2020年4月17日利息為人民幣2738.25元）；3、案件受理費(fèi)、評(píng)估費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：2019年9月2日，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：（1）原告承租被告位于長(zhǎng)春市××區(qū)、建筑面積為2956平方米的房屋（下稱“租賃房屋”）；（2）租賃期限為1年（自2019年7月1日起至2020年6月30日止）；（3）租金為每年270000.00元，原告應(yīng)于協(xié)議簽訂后3個(gè)工作日向被告支付上半年租金135000.00元，于2019年12月1日前向被告支付下半年租金135000.00元；（4）原告應(yīng)向被告付保證金20000.00元?！斗课葑赓U合同》還約定，租賃期限內(nèi)，若經(jīng)政府依法批準(zhǔn)征收該土地或房屋被征用及該房屋因規(guī)劃等行政手續(xù)變化，導(dǎo)致原告無(wú)法繼續(xù)使用的，本合同即行終止，被告按原告實(shí)際使用天數(shù)收取租金。 原告已向被告支付保證金20000.00元，向被告足額交納了全年的房屋租賃費(fèi)270000.00元，投入數(shù)百萬(wàn)元對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝修，并支付租賃房屋2019-2020年度取暖費(fèi)90499.79元。因政府要求，被告擬拆除租賃房屋，2019年12月22日，原告與被告針對(duì)租賃房屋裝修補(bǔ)償?shù)仁乱诉M(jìn)行協(xié)商，并形成《會(huì)議備忘錄》，雙方約定：（1）雙方同意引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)租賃房屋裝修殘值進(jìn)行評(píng)估，原告以評(píng)估結(jié)果為依據(jù)向被告主張補(bǔ)償；（2）原告同意于2019年12月23日前自行騰空房屋；（3）原告通過(guò)法院訴訟的方式以評(píng)估結(jié)果為依據(jù)要求被告補(bǔ)償原告裝修損失并返還未發(fā)生的租金及交納的保證金，最終補(bǔ)償數(shù)額及標(biāo)準(zhǔn)以法院判決為準(zhǔn)。 為評(píng)估租賃房屋裝修殘值，原告與吉林省四維測(cè)繪有限公司簽訂《測(cè)繪合同》對(duì)租賃房屋室內(nèi)裝修量進(jìn)行了測(cè)量，并委托吉林省信誠(chéng)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司對(duì)房屋裝修的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，原告為此支出評(píng)估費(fèi)13000.00元。原告已按約定騰空房屋，并委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)作出評(píng)估結(jié)論，現(xiàn)原告為維護(hù)合法權(quán)益，提起本案訴訟，要求判如所請(qǐng)。 被告吉林省交通投資集團(tuán)有限公司辯稱，1、答辯人不存在違約行為，案涉《房屋租賃合同》之解除符合約定條件。 2019年9月2日，答辯人作為甲方與被答辯人簽訂《房屋租賃合同》，約定：租賃期限自2019年7月1日至2020年6月30日止，共計(jì)1年（第四條）；租賃期內(nèi)甲方有權(quán)單方解除本合同并收回租賃房屋，但應(yīng)至少提前45日通知乙方。合同因此解除后，乙方應(yīng)及時(shí)將租賃房屋按合同約定標(biāo)準(zhǔn)交還甲方，甲方接收租賃房屋并驗(yàn)收合格后應(yīng)將本合同未能履行部分對(duì)應(yīng)的租金及保證金余額予以退還，乙方不得向甲方主張因合同解除而產(chǎn)生的裝修損失、經(jīng)營(yíng)損失等賠償要求（第七條第六項(xiàng)）；租賃房屋如遇政府征收、拆遷或規(guī)劃調(diào)整，則乙方自行與相關(guān)部門進(jìn)行溝通，由此給乙方造成的任何損失與甲方無(wú)關(guān)（第九條第十二項(xiàng)）；甲、乙雙方任一方出現(xiàn)違約的，違約一方應(yīng)自違約之日起，每日向另一方按照當(dāng)年年租金的0.1%支付違約金（第十一條第四項(xiàng)）；租賃期限內(nèi)，若經(jīng)政府依法批準(zhǔn)征收該土地或房屋被征用及該房屋因規(guī)劃等行政手續(xù)變化，導(dǎo)致乙方無(wú)法繼續(xù)使用的，本合同即行終止，甲方按照乙方實(shí)際使用天數(shù)收取租金。如給予征收或拆遷補(bǔ)償，則原有土地及地上物的補(bǔ)償均歸甲方所有，新增地上物補(bǔ)償歸乙方所有（第十三條）；因不可抗力或其他不可歸責(zé)于雙方的原因，使房屋不適于使用或租用時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)解除，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任（第十四條）。 2019年12月初，相關(guān)政府部門告知被答辯人對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按時(shí)完成拆除要求。 2019年12月6日，京沈客專遼寧公司（哈大客專公司）向答辯人發(fā)出《京沈客專遼寧公司（哈大客專公司）關(guān)于協(xié)調(diào)解決高鐵外部安全隱患問(wèn)題的函》，明確依據(jù)沈安監(jiān)電（2019）803號(hào)文件精神，案涉不動(dòng)產(chǎn)影響鐵路運(yùn)輸安全，依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第639號(hào)《鐵路安全管理?xiàng)l例》之要求，在2019年12月末之前協(xié)助長(zhǎng)春市政府及有關(guān)部門完成拆除清理。 2019年12月11日，依據(jù)黨中央《開(kāi)展高鐵外部環(huán)境隱患排查整治攻堅(jiān)行動(dòng)通知》等文件精神，經(jīng)沈陽(yáng)鐵路局及長(zhǎng)春市政府相關(guān)部門勘測(cè)，確定案涉不動(dòng)產(chǎn)確已影響鐵路運(yùn)輸安全，告知答辯人在2019年12月23日前限期拆除，答辯人于同日向被答辯人發(fā)出《拆除房屋通知書》，轉(zhuǎn)達(dá)市政府及拆遷辦要求，請(qǐng)協(xié)被答辯人于2019年12月23日前完成案涉房屋騰遷，以便相關(guān)拆遷部門推進(jìn)拆遷行為。 2019年12月16日，在省委政法委機(jī)關(guān)4樓405會(huì)議室，經(jīng)省紀(jì)委、省監(jiān)委、省政法委紀(jì)檢組組長(zhǎng)、省整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任張永久同志主持，長(zhǎng)春市政法委、答辯人、長(zhǎng)春市建委、沈陽(yáng)局集團(tuán)公司、長(zhǎng)春市綠園區(qū)政法委等各方與會(huì)，形成領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（2019）第2期《會(huì)議紀(jì)要》，確認(rèn)：案涉不動(dòng)產(chǎn)在2019年12月23日前應(yīng)清拆完畢，由綠園區(qū)政府負(fù)責(zé)拆除工作。 2019年12月22日，答辯人與被答辯人在多方與會(huì)的情況下，經(jīng)協(xié)商形成《會(huì)議備忘錄》，確認(rèn)：被答辯人承諾在2019年12月23日前完成房屋騰遷，因被答辯人主張的所謂“損失”均為口述，并不能區(qū)分系案涉不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)下不可分離的裝飾裝修物，亦或可分離的增添物，雙方最終確認(rèn)由被答辯人以第三方評(píng)估后的結(jié)果向答辯人主張其所為訴求，除返還未發(fā)生部分的租金及保證金外，雙方對(duì)其他事項(xiàng)存在較大爭(zhēng)議，最終確認(rèn)將訴諸人民法院，以人民法院的裁判結(jié)果為行為依據(jù)。 綜上所述答辯人認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條、第九十三條之規(guī)定，《房屋租賃合同》第七條第六項(xiàng)、第九條第七項(xiàng)、第十二項(xiàng)及第十三條之約定，案涉合同之解除系基于特定行政行為，符合《房屋租賃合同》項(xiàng)下合同自動(dòng)解除之約定條件，答辯人不存在違約行為。 2、被答辯人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的對(duì)價(jià)承租案涉房屋，對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有合理判斷，答辯人與被答辯人已明確約定不因合同解除或終止為由主張裝飾裝修物的殘存價(jià)值，且被答辯人不具有主張本案訴請(qǐng)的物權(quán)基礎(chǔ)。 答辯人作為甲方與被答辯人于2014年7月1日曾針對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)簽訂為期五年的《房屋土地租賃合同》，約定：乙方需增設(shè)附屬設(shè)施、搭建物和設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方同意，并按規(guī)定向有關(guān)部門報(bào)請(qǐng)，審批后方可進(jìn)行。乙方增設(shè)的附屬設(shè)施、搭建物和設(shè)備歸屬及其維修責(zé)任由甲乙雙方另行書面約定（第七條）。在前述協(xié)議到期后，雙方展期另行簽訂了《房屋租賃合同》，因被答辯人對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)的裝飾裝修未按合同約定征得答辯人同意并經(jīng)有關(guān)部門審批，但確已實(shí)施，故雙方針對(duì)前述事項(xiàng)作出特別約定，即“租賃期滿或協(xié)議終止…乙方對(duì)租賃房屋進(jìn)行的裝修殘值無(wú)法分離、拆除的部分歸甲方所有”。另，基于案涉不動(dòng)產(chǎn)可能隨時(shí)被要求拆除或征占的行政因素，雙方在合同中明確約定答辯人享有單方解除權(quán)，解除后被答辯人不得因合同解除而產(chǎn)生的裝修損失、經(jīng)營(yíng)損失等要求賠償，該明顯不同于一般市場(chǎng)交易習(xí)慣的合意均系在答辯人明確告知被答辯人承租案涉不動(dòng)產(chǎn)可能存在的特定風(fēng)險(xiǎn)下做出。被答辯人對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修等行為，系因其承租用途所需，非因答辯人所需享利，亦未經(jīng)過(guò)答辯人同意，答辯人自不應(yīng)承擔(dān)對(duì)價(jià)義務(wù)，答辯人針對(duì)該問(wèn)題已于合同明確約定要求被答辯人在租賃期滿或合同解除后將案涉不動(dòng)產(chǎn)回復(fù)原狀。 答辯人認(rèn)為，被答辯人請(qǐng)求其所謂損失之法律基礎(chǔ)系以享有特定物權(quán)為前提，而依據(jù)案涉《房屋租賃合同》之約定，在協(xié)議終止后，案涉不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)下不可拆分的裝修殘值歸答辯人所有，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十三條之規(guī)定，在雙方于2019年12月24日完成案涉不動(dòng)產(chǎn)交接后，被答辯人已不享有其訴稱爭(zhēng)議指向財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，更無(wú)權(quán)以歸屬于答辯人之物權(quán)用以主張其所謂的損失。另，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條之規(guī)定及《房屋租賃合同》第七條第六項(xiàng)之約定，其案涉主張之費(fèi)用，應(yīng)由其自身承擔(dān)，與答辯人無(wú)關(guān)。 3、答辯人尚未返還未發(fā)生部分租賃價(jià)款或保證金，系因雙方對(duì)《房屋租賃合同》之解除尚存爭(zhēng)議，被答辯人主張之利息沒(méi)有任何事實(shí)或法律依據(jù)。 雙方在《房屋租賃合同》中明確約定，不論基于何種原因解除或終止案涉合同，尚未發(fā)生部分的房屋租金均應(yīng)向被答辯人返還，繳納的保證金在核查案涉不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)下是否欠繳水費(fèi)、電費(fèi)、采暖費(fèi)等問(wèn)題后，亦應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)返還。答辯人至今尚未返還之原因系雙方針對(duì)案涉《房屋租賃合同》之解除尚存在諸多爭(zhēng)議，雙方在前述《會(huì)議備忘錄》項(xiàng)下約定悉數(shù)金額以人民法院之判令為最終行為依據(jù)，在各方均以達(dá)成合意之前提下，故被答辯人要求支付其訴請(qǐng)之利息，沒(méi)有任何事實(shí)或法律依據(jù)。 4、被答辯人向答辯人主張采暖費(fèi)、評(píng)估鑒定費(fèi)沒(méi)有任何事實(shí)或法律依據(jù)。 關(guān)于采暖費(fèi)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條之規(guī)定及《房屋租賃合同》第九條第十項(xiàng)之約定，“乙方自行承擔(dān)其租賃期間內(nèi)水、電、暖等設(shè)施所產(chǎn)生的全部費(fèi)用”，被答辯人繳納采暖費(fèi)用所獲取的對(duì)價(jià)義務(wù)為提供符合市政標(biāo)準(zhǔn)的供暖行為，該行為權(quán)利義務(wù)的相對(duì)方均非答辯人，答辯人并未享受該筆資金指向的對(duì)價(jià)利益，亦不應(yīng)承擔(dān)該筆對(duì)價(jià)指向的對(duì)價(jià)義務(wù)，且雙方已明確約定因使用案涉不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的水、電、暖等費(fèi)用由被答辯人承擔(dān)。案涉不動(dòng)產(chǎn)不能繼續(xù)使用非因答辯人的意思表示，且答辯人對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)不再具有適用租性不具有過(guò)錯(cuò)，在合同簽訂過(guò)程中已經(jīng)在條款項(xiàng)下盡到了足夠的審慎提醒義務(wù)，在雙方2019年12月24日對(duì)案涉房屋進(jìn)行交接的過(guò)程中，被答辯人亦明確表示該筆費(fèi)用由其承擔(dān)，故本次訴訟中被答辯人要求交投集團(tuán)承擔(dān)該筆費(fèi)用，沒(méi)有任何事實(shí)或法律依據(jù)，有違誠(chéng)實(shí)信用原則。 關(guān)于評(píng)估鑒定費(fèi)，被答辯人委托吉林省四維測(cè)繪有限公司對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，系其本人作出的意思表示，并非經(jīng)答辯人授權(quán)或委托，且答辯人并未參與該鑒定過(guò)程，亦不認(rèn)可鑒定結(jié)論，吉林省四維測(cè)繪有限公司亦未征求答辯人意見(jiàn)，被答辯人與吉林省四維測(cè)繪有限公司簽訂的《測(cè)繪合同》系對(duì)其雙方權(quán)利、義務(wù)的約束約定，與答辯人無(wú)關(guān)，故被答辯人要求交投集團(tuán)承擔(dān)該筆費(fèi)用，沒(méi)有任何事實(shí)或法律依據(jù)。 經(jīng)審理查明，被告吉林省交通投資集團(tuán)有限公司因哈大高鐵建設(shè)而取得長(zhǎng)春市綠園區(qū)迎賓路543號(hào)（原吉林新華醫(yī)院用房及院落）。2011年5月13日，原告（乙方）聶振與被告（甲方）簽訂《房屋土地租賃合同》，約定被告將上述房屋及院落出租給原告作為商業(yè)使用。合同期滿后，2014年7月1日，雙方就同一標(biāo)的物再次簽訂《房屋土地租賃合同》，約定租賃用途為開(kāi)設(shè)賓館和汽車維修站，租期展期2年，并于展期結(jié)束后，原告繼續(xù)租賃3年等。2019年9月2日，原、被告對(duì)上述標(biāo)的物又簽訂《房屋租賃合同》，用途同前，年租金27萬(wàn)元，租期1年，自2019年7月1日至2020年6月30日止，合同簽訂后3個(gè)工作日內(nèi)交上半年租金135000.00元，2019年12月1日前交下半年租金135000.00元；原告向被告支付保證金20000.00元；租期內(nèi)被告（甲方）單方解除合同后，原告（乙方）應(yīng)及時(shí)將租賃房屋按合同約定標(biāo)準(zhǔn)交還甲方，甲方接收后將剩余租金及保證金余額退還，乙方不得向甲方主張因合同解除而產(chǎn)生的裝修損失、經(jīng)營(yíng)損失等賠償要求。合同簽訂后，原告于2019年9月4日、2019年12月11日各向被告支付租金135000.00元，本次租期內(nèi)租金全部支付完畢。 原告于庭審中陳述，案涉室內(nèi)裝修發(fā)生于2011年，裝修到當(dāng)年年底。 2019年12月，因哈大高鐵沿線環(huán)境安全治理工作要求，需對(duì)案涉房屋予以拆除，2019年12月22日，原、被告達(dá)成《會(huì)議備忘錄》，內(nèi)容第二項(xiàng)：“楊占偉先生介紹，承租的房屋用于經(jīng)營(yíng)賓館和汽車維修站。賓館一共開(kāi)設(shè)81個(gè)房間，承租房屋時(shí)賓館投入總裝修費(fèi)用500余萬(wàn)元，汽車維修站投入總裝修花費(fèi)23萬(wàn)元。現(xiàn)承租房屋面臨拆除，請(qǐng)求交投集團(tuán)公司予以補(bǔ)償。雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商，同意引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所有租賃房屋（包括賓館及汽車維修站）裝修殘值部分進(jìn)行評(píng)估。聶振先生以評(píng)估結(jié)果為依據(jù)向交投集團(tuán)主張補(bǔ)償?！?019年12月24日，原告騰空租賃房屋并交還被告?，F(xiàn)案涉標(biāo)的物已拆除。 經(jīng)原告（長(zhǎng)春市鑫隆賓館）委托，吉林省四維測(cè)繪有限公司對(duì)原告承租房屋室內(nèi)裝修進(jìn)行測(cè)繪，吉林省信誠(chéng)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司對(duì)以上標(biāo)的物裝修市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)結(jié)果為764507.00元

一、被告吉林省交通投資集團(tuán)有限公司于本判決生效后立即返還原告聶振租金140806.48元、保證金20000.00元并支付利息（利息以160806.48元為基數(shù)，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，自2019年12月24日起計(jì)算至實(shí)際給付之日止）; 二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。 如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 案件受理費(fèi)6821.00元（原告已預(yù)交），由被告吉林省交通投資集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)3516.00元，于本判決生效后立即執(zhí)行;原告聶振負(fù)擔(dān)3305.00元。 如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于吉林省長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院

審判員鄒華娟 二〇二〇年六月二十八日 書記員杜鵬南

2021-06-02